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2023年9月4日 星期一

說樓解按 - 王美鳳 2023年9月4日

說樓解按 - 王美鳳 2023年9月4日


H按封頂息率如何保障用家
H按封頂息率如何保障用家


以現時市場封頂息率P減2.25厘(P為5.875厘)為例,實際息率為3.625厘。(資料圖片)

現時市場上選用銀行同業拆息按揭(HIBOR-based mortgage,簡稱H按)約佔95%,銀行同業拆息(HIBOR)屬於銀行之間拆借

息率,在港又稱為港元利息結算利率,每日約早上11時由銀行公會公布有關利率數字,包含由隔夜至12個月不同到期日之息率,亦有個別大型銀行會以自身公布的銀行同業拆息計算。

目前銀行提供之H按一般以1個月期之HIBOR作為基礎,再加一個固定息率計算,在供樓結算日當天計之息率將會為期1個月不變,直至1個月後到期日再按當刻的HIBOR重新計算按息,例如現時市場上的按息較普遍為H加1.3厘,去年初HIBOR約在0.15厘超低水平,若計算按息當日之HIBOR亦是0.15厘為例,該月實際按息便為1.45厘(0.15厘加1.3厘)。

然而HIBOR是天天公布的數字,隨著不同市場因素包括息率走勢及周期、銀行資金水平、港元供求、季節性因素等變化,HIBOR或有著不同幅度波動性。去年起本港進入加息周期,HIBOR亦逐步上揚,今年7月份1個月HIBOR升至平均為5.07厘,若同以上述按息H加1.3厘計法,按息便應為6.37厘(5.07厘加1.3厘),但今年實際按息其實一直處於3厘多水平,原因是銀行多年來已為H按計劃提供一個以最優惠利率(Prime rate,市場稱作P)為基準的按息作為封頂保障。即是說,以現時市場封頂息率P減2.25厘(P為5.875厘)為例,實際息率為3.625厘,銀行在H按結算當天會以H按息及封頂息作比較,取低者為準,上述7月份HIBOR抽升,H按息計之6.37厘高於封頂息3.625厘,銀行便以3.625厘為H按用家計算供樓利息。

事實上,由去年7月底至今,H按息已升穿封頂息(又稱鎖定息率),但即使HIBOR再抽高,H按用家已有封頂息作為保障,仍可鎖定以不高於封頂息供樓。但須留意,封頂息並非固定息率,而是一個以P為基準之P按息率,下期續談H按封頂息的計法。

說樓解按 - 王美鳳 舊文
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