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2023年10月6日 星期五

勁一專欄 - 中環洪八公 2023年10月6日

勁一專欄 - 中環洪八公 2023年10月6日


新地減派息率 管好財務風險
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新鴻基地產(00016)在年度業績報告提到,新一年度(2023至2024年度)的派息比率,將由上年度基礎溢利的60%,削到40%至50%,消息便猶如「黑天「」,觸動市場對流動性的擔憂。當日(9月11日)新地股價被震散跌約一成,基於目前中港房地產市道

低迷,今年全年新地溢利不可能顯著增長,若派息率由60%削至50%,股息實際減少約16%。新地在多家地產商中,債務比率不算高,但仍減派息率,長遠是消除了不明朗因素,投資者對新地的預期更清淅。

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及後,新地預計,今年9月底開售天榮站YOHOWEST,相信會隨長實集團(01113)的親海駅II的銷售方針。

發展商都希望摸到市底,摸索究竟要減多少才可以將賣樓收益最大化,由於市場已料樓價跌硬,只是未來一年跌一成或兩成的問題,分別在於割韭菜的力度。

如果對後市悲觀,就可能一次過預支未來數年購買力。

繼續善用人幣融資
相對上,市場對內地房市持續低迷,深層原因與大國博弈有關,按現時情況估計要衰可能衰足20年,財政穩健如新地都不能掉以輕心,管好財務風險。

表面上,新地負債比率僅18.2%,按年增長0.8個百分點,優於泥足深陷的新世界發展(00017)之43.2%,以及有李兆基家族股東貸款支持的恒基地產(00012)之24%。

截至今年6月底止,新地未來一年到期債項為75億元,手持153億元現金足可應付。

第二個年度到期為320億元,若然中港兩地樓市平穩,問題理應不大。

但目前觀之市況似未樂觀,於是新地在5月就籌措一筆五年期275億元銀團,規模為集團歷來最大。

7月再發行了3筆面值15億元人民幣的離岸人債,而上年度發行2億元離岸人債及20億元人民幣內地商業抵押擔保債券。

新地在業績報告如是說,現時人民幣融資的息率較理想,讓集團有機會減低整體借貸成本,集團亦會繼續善用在岸人民幣貸款,以支付內地發展項目的建築開支。

派息不慷慨但穩定
截至6月底止,總借貸額中,約87%是元債務,當中有57%屬浮息及30%屬定息,人民幣債務約佔12%,意味人幣債務部分未來比例要提高。

而新地業績,亦有提本港旗下寫字樓出租率為92%,處滿意水平。

不過,內地商廈未披露出租率數據,顯見內地商廈出租表現非常參差,間接影響內地租金收入的貢獻。

隨中港樓市低迷,發展商要維持健康的現金流,未來派息政策更加審慎。

實話說,新地以往派息穩定,歷經多次金融或「沙士」危機都從不間斷。

雖然金額不算太慷慨,由2013年起3.35元的全年現金股息,至上年度的4.95元,過去十年每年複合增長率約4%;若按現價約80元水平計,收息率為6.18厘。

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撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片
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