新地減派息率 管好財務風險
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新鴻基地產（00016）在年度業績報告提到，新一年度（2023至2024年度）的派息比率，將由上年度基礎溢利的60%，削到40%至50%，消息便猶如「黑天「」，觸動市場對流動性的擔憂。當日（9月11日）新地股價被震散跌約一成，基於目前中港房地產市道
低迷，今年全年新地溢利不可能顯著增長，若派息率由60%削至50%，股息實際減少約16%。新地在多家地產商中，債務比率不算高，但仍減派息率，長遠是消除了不明朗因素，投資者對新地的預期更清淅。
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及後，新地預計，今年9月底開售天榮站YOHOWEST，相信會隨長實集團（01113）的親海駅II的銷售方針。
發展商都希望摸到市底，摸索究竟要減多少才可以將賣樓收益最大化，由於市場已料樓價跌硬，只是未來一年跌一成或兩成的問題，分別在於割韭菜的力度。
如果對後市悲觀，就可能一次過預支未來數年購買力。
繼續善用人幣融資
相對上，市場對內地房市持續低迷，深層原因與大國博弈有關，按現時情況估計要衰可能衰足20年，財政穩健如新地都不能掉以輕心，管好財務風險。
表面上，新地負債比率僅18.2%，按年增長0.8個百分點，優於泥足深陷的新世界發展（00017）之43.2%，以及有李兆基家族股東貸款支持的恒基地產（00012）之24%。
截至今年6月底止，新地未來一年到期債項為75億元，手持153億元現金足可應付。
第二個年度到期為320億元，若然中港兩地樓市平穩，問題理應不大。
但目前觀之市況似未樂觀，於是新地在5月就籌措一筆五年期275億元銀團，規模為集團歷來最大。
7月再發行了3筆面值15億元人民幣的離岸人債，而上年度發行2億元離岸人債及20億元人民幣內地商業抵押擔保債券。
新地在業績報告如是說，現時人民幣融資的息率較理想，讓集團有機會減低整體借貸成本，集團亦會繼續善用在岸人民幣貸款，以支付內地發展項目的建築開支。
派息不慷慨但穩定
截至6月底止，總借貸額中，約87%是元債務，當中有57%屬浮息及30%屬定息，人民幣債務約佔12%，意味人幣債務部分未來比例要提高。
而新地業績，亦有提本港旗下寫字樓出租率為92%，處滿意水平。
不過，內地商廈未披露出租率數據，顯見內地商廈出租表現非常參差，間接影響內地租金收入的貢獻。
隨中港樓市低迷，發展商要維持健康的現金流，未來派息政策更加審慎。
實話說，新地以往派息穩定，歷經多次金融或「沙士」危機都從不間斷。
雖然金額不算太慷慨，由2013年起3.35元的全年現金股息，至上年度的4.95元，過去十年每年複合增長率約4%；若按現價約80元水平計，收息率為6.18厘。
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撰文：經一編輯部圖片來源：資料圖片
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