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2023年10月27日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月27日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月27日


優化額外印花稅有何作用?
優化額外印花稅有何作用?


C觀點|優化額外印花稅有何作用?
由於利率持續上升,加上香港經濟又復原得不如理想,以致本港樓市交投日見疏落,樓價因而顯著回落。這種情況令發展商投資意欲大減,並影響政府的賣地收入,導致政府有需要調整原有的用來遏抑樓價

的辣招,以穩住樓價,防範社會出現金融風險。

為此,特首李家超藉著他的第二份施政報告,宣布了一連串減辣措施。這包括:(i)把額外印花稅的徵收時限,從買入後的三年內轉讓都要繳交,縮短為買入後兩年內轉讓才要繳交;(ii)把港人買第二套樓及非本地人買樓的印花稅從樓價的15%,降低到7.5%;(iii)外來人才的置業印花稅則由「先徵後退」,改為「先免後徵」。外來人才如來港已經7年,卻仍未成為永久居民,當局仍會再予兩年緩衝期,若之後仍未獲得「三粒星」,就得在30天之內補交次前未交的外來買家印花稅。

地產界雖然原先對減辣措施有更高的期望,但有減總好過沒有減,所以對此基本上呈歡迎態度。行內大多數人都認為,減辣可消除部分入市的阻力,令市場的交投會有所增加。交投增加後,業主就容易套現,不需要削價求售,樓價自然會企得穩一些。不過,有不少人仍覺得經優化後的買家印花稅,其實對樓市的穩定作用不大。



額外印花稅是最早推出的遏抑樓價措施,其目標就是要打擊炒風。所以它把買入樓宇不足3年就轉賣出去的行為視作投機炒賣,要繳交額外印花稅。這在炒風熾熱時是有需要的。現在市場已不見炒風,所以特首把要交額外印花稅的期限由3年縮短為兩年。

表面上看來,受限的年期由3年縮短為兩年,好像多少有點改善;但這種改善對一個樓宇買家來說作用不大。因為被困兩年已可造成足夠的傷害,令業主錯失最佳的套現機會。

在樓價長線都向好的時候,買家的信心足夠,所以持貨三年五年也有信心。但近期市場下行壓力大,穩定性不足,導致買家大都比較謹慎,他們不想樓宇買入後頭兩年都有轉讓的限制,令套現的成本變得很高。

減辣目的是想為買家消除一些入市的阻力,但這次把徵收額外印花稅的期限從3年降到兩年,卻只有量變,沒有質變,市場上不會有多少買家,因出現了這種改變而選擇入市。對普通買家來說,兩年期的轉讓限制,已具備足夠的殺傷力,令買家卻步。

政府不肯全撤這項辣招,予買家的印象是,政府對這類買賣行為並不認同,所以要以轉讓限制作為對他們的懲罰。既然政府不歡迎這樣做,他們何苦要去自討沒趣呢?

其實,香港的形勢已出現新的變化。之前是流入樓市的資金過多,需要加以遏抑;現在是入市的資金不足,連剛需的用家也選擇租樓而不是買樓。市場極需要資金擁有者挺身而出,用真金白銀去力撐正在回落的樓市。政府現在似乎不覺有此需要。到市道進一步惡化時,政府再想去調動資金擁有者的積極性時,可能為時已晚。



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