《談國論企－黎偉成》內房企須解債增銷挺業績穩信心
《談國論企－黎偉成》內房企須解債增銷挺業績穩信心
《談國論企》多間在香港上市的內地房地產開發企業股份近期面對頗不少財政問題，最新數
字顯示商品住宅房的銷情欠佳，竣工的面績保持明顯增加之勢，意味樓市有所惡化。內房企業現
時很有需要重建
市場的信心，做法包括有（１）與債權人探討處理好債務問題，和力求建材供應
商延後應付帳款的新協議；（２）解決現金流，增加資金支持以蓋建現有的住宅房為主的各種各
樣投資和運作，（３）考慮與樓字單位的買家探討適度延遲交付的期限，（４）爭取銀行的貸款
存量的利息，以較低利率敍造新貸款。內地的樓市存在系統性風險的壓力，各方必須正視問題，
共商化解之法。
＊商品住宅房三季度減銷顯市場信心不足＊
從中國國家統計局發布最新資料，可見內房企業所面對的問題和困擾日益嚴重，特別是（一
）商品房銷售中的住宅物業，銷售情況在最近兩個月有轉弱的新趨勢：（Ｉ）銷售額度於
２０２３年１－９月份累計７﹒２７７萬億元同比減少３﹒２％，比１－８月份６﹒９９萬億元
的１﹒５％減幅有所擴大，更遠遜於１－７月份減０﹒７％，表現更遠遜於１－６月份增
３﹒７５和連同１－５月份１１﹒９％及之前的六連之升，情況有所逆轉。
此因（ＩＩ）銷售面積，於１－９月份累計７﹒２７７億平方米同比減少６﹒３％，較１－
７月份６﹒３８億平方米所減的５﹒５％，多減０﹒８個百分點，屬四連跌，而１－５月份
４﹒０６６３億平方米尚能上升升２﹒３％、１－４月升２﹒７％、１－３月份升１﹒４％，甚
至比１－２月的０﹒６％減幅要大，反映出境內的商品住宅房地產市道由溫和向好轉差。
商品住宅房的銷情反覆逆轉，引人以憂的更是（二）竣工面積於２０２３年９月末時為
３﹒１３億平方米，同比增長２０﹒１％，而７月末增１９﹒５％和６月底增長１８﹒５％，在
市場需求轉趨疲弱之際卻出現供應增加之況，使內房企業更加不易消化貨尾，否則房地產開發商
不易處理好供求關係，而影響到業績表現。
另一個重大問題，為（三）房地產開發企業到位資金，顯然受商品房銷情欠佳之困：１－９
月份累計６﹒４５３１萬億元同比減少１８﹒３％，較１－８月份６﹒４７９萬億元的
１８﹒２％減幅多減０﹒１個百分點，特別是（ｉ）個人按揭貸款，與商品住宅房的銷情齊步下
行：於１－９月份累計１﹒７０２８萬億元，同比減少６﹒９％，而１－６月份１﹒２４億元尚
增２﹒７％，１－５月份１﹒０３５４萬億元增６﹒５％。此況意味市場於下半年的三季度買意
再度轉差。
和（四）定金及預收款於１－９月份累計３﹒３６３１萬億元，同比減少９﹒６％，比１－
８月份的３﹒０１萬億元所減的７﹒３％多減１﹒３個百分點。此顯房地產開發商在銷售情況欠
理想環境底下，現金流有困。
正正因為樓市前景不理想，故（五）房地產開發商明顯減低對住宅商品房的開發投資力度，
是合理之舉，於１－９月份累計６﹒６２萬億元同比減少８﹒４％，與１－８月份所減的８％相
去不遠。此使施工面積於１－９月份累計５７﹒４億平方米減７﹒６％。
＊政府認房不認貸等措施擬活躍市場買賣＊
我早在好幾年前指出：內地的房地產市場存在系統性風險的問題，因當年仍稱（Ｉ）恒大地
產（０３３３３）的內房企股，引發我此思此想：（ｉ）不理有無風險而購買大量土地、作出異
常可觀投資，出現十分嚴重的資不抵債劣況，危機潛伏多年，只是（ｉｉ）在市場多銷增套現，
故尚能「處理」到財政，到樓市整固甚至轉淡，資不抵債所產生的壓力就速速逼人而來。此為
（ＩＩ）內地開發商特別是內房股的最大的問題，有如冰封三尺，非一日之寒。
由是我一直建議（ＩＩＩ）內房股在今後一段不短的時間要控制好投資的規模與步伐、嚴控
信貸和融資成本力度，確切保障交樓的承諾做實做足，使售樓回籠的資金可抵債，才能夠改變有
頗不少內房企業資不抵債的情況。
住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局於２０２３年８月１８日發出的《通知》，
所出台的「認房不認貸」政策，乃優化個人住房貸款中住房套數認定標準，使合資格居民家庭可
採取首付等條件置業，產生降低購房成本即實際成本的佳效。新策該會更好地滿足居民剛性和改
善性住房需求。
《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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