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2024年1月3日 星期三

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年1月3日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年1月3日


香港樓價憑甚麼去扭轉跌勢
香港樓價憑甚麼去扭轉跌勢


C觀點|香港樓價憑甚麼去扭轉跌勢
昨文指出,香港樓市並沒有過度興建,亦沒有過度借貸,只是價錢偏高;而所謂偏高,亦是以整體市民的平均購買力來計才如是,若以新供應的市場消化能力計,價錢仍在可接受範圍內。此之所以,樓

價才可以在2021年創歷史新高。

必須留意的是,樓價在2021年創新高的時候,中美矛盾已基本暴露,而香港移民潮對樓市的負面影響亦已顯現;觸發樓價在2022年大幅回落的因素有五個方面:(i)美國聯儲局開始大幅加息;(ii)香港疫情惡化,有礙經濟正常運作;(ⅲ)內地房地產爆雷,拖累中國經濟下行;(ⅳ)美國對中國的制約波及香港的程度比預期高;(v)政府遲遲不肯撤回已經過時的辣招。

現在,這五個面向中,美息已基本上確認見頂,很有機會在今年上半年就開始回落;而疫情亦已無傷大雅,再沒有太大的殺傷力。至於內地的房地產問題,政府手上不是沒有籌碼,只是出手不夠爽快罷了。比較麻煩的是美國對中國的抵制,事實上還在不斷收緊,令香港的原有功能沒法充分發揮。香港必須在下一個階段,盡快擺脫對美國的依賴,否則前路只會愈行愈窄。至於還未盡減的辣招,實在已經不合時宜,政府只要看清形勢,就可以全部撤銷,毫無難度。

在以上五項因素中,(i)、(ii)、(ⅲ)與(v)都是會因時間而改變的,影響是周期性的。唯一比較麻煩的是第(ⅳ)項。時間只會令問題愈加嚴重,可以演變成結構性問題,其負面影響會維持一段相當長的時間。

要美國回心轉意,不再全力制約中國,已是不可能的事。香港人必須接受現實,以後與美國之間的生意會愈來愈少,而新市場要開拓亦不可能一蹴即就。在青黃不接期間,單靠香港自身的增值能力是支撐不住樓市如常發展的。要穩住香港的樓市,不得不借助外——來自內地的購買力。



對內地人來說,香港仍是個十分有吸引力的地方。香港有更好的產權保障,有公平的市場競爭環境,既有外匯流通,又有訊息流通;生活在香港,既自由又安全;香港的法治水平,比得上世界上的先進國家。所以,香港只要肯向內地開放,就不愁吸引不到擁有才能與擁有財產的內地人來香港生活。

之前,有一部分香港人視內地人來港為搶飯碗;但現時香港的出生率不足,又有因移民而造成的人口流失壓力,加上經濟發展方面又遇到阻滯,如果仍迷戀本土主義,抗拒借助非本地力量的話,香港得面對剎那間的價值消散,香港人的損失將十分嚴重。政府必須有更多的政策去吸引更多的內地人來香港生活、工作與投資。



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