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2024年2月28日 星期三

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年2月28日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年2月28日


撤辣就能令本港樓市扭轉局面嗎?
撤辣就能令本港樓市扭轉局面嗎?


C觀點|撤辣就能令本港樓市扭轉局面嗎?
有記者問我,政府若是真的全面撤辣,本港住宅樓市會否真的重新興旺起來?我說,事情當然沒有這麼簡單。因為,影響樓市的因素很多,不是改變其中一項就可以扭轉整個局面的。不過

,若是可以逐一減少那些不利樓市的因素,就可能產生量變質變的效果。當此市場醞釀跌勢失控的時候,為了避免經濟進入通縮,任何有助新的資金入市的措施都是值得一試的。

辣招的主要功能是阻礙過多非自住性投資或投機性的需求入市,以免搶走了本地用家的置業機會,問題是現時市場的前景暗淡,有經濟能力的用家也不敢置業,寧願先租樓住,觀望一段時間再算。這種情況已導致本港房地產市場流動性不足,令置業者變得更加謹慎。

因此,當務之急是盡快撤銷資金入市的門檻,即使是投資或投機性的資金也得借助一下。內地最近就放寬了對購房者的資格審查,目的亦在利用非自住性的需求,去協助開發商減庫存,讓社會上被困死的資金可以解放出來。只有這樣,經濟才能恢復動力。

當然,這並不代表辣招一撤,便有大量資金湧入市場。資金肯不肯重投房地產市場,還得看(i)利率的趨勢;(ii)樓價的調整是否已經足夠;(iii)租金回報率能否升至更有吸引力的水平;(iv)實體經濟能否重展動力;(v)地緣政治的緊張局勢是否漸見紓緩等。

撤辣的主要功能是讓市民看到,政府對市場情況與市民的處境是有一定掌握的,知道甚麼政策才是適時的,甚麼政策是妨礙市場正常運作的。如果市民擔憂的問題,政府都不放在眼裏,最後卻令市民蒙受重大損失,市民怎會沒有怨言?

我不敢說,撤辣後樓價一定會大幅反彈;但我敢說,撤辣後市場的交投量一定會增加,樓價企穩的機會亦會增加。這總好過市場交投疏落,小業主因套現困難只好削價求售,釀成互相踐踏。

香港有超過五成家庭已擁有自住的物業。本來只要銀行不追補差價,樓價下跌對他們的日常生活是不會有影響的。問題是現時已有些業主,因擔心樓價會進一步下跌,覺得早點賣樓可減少損失,所以也加入了賣樓行列,令樓價遇到的壓力愈來愈大。



現時,市場普遍認為,政府若是依然故我,明知辣招過時,仍不肯撤辣的話,一定會有更多的業主選擇早賣早著,今年樓價的跌勢會比前兩年更淩厲。財爺可不要一子錯滿盤皆落索。

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