自置樓蝕入肉每日擔驚受怕 投資新手應否賣樓︳諗sir專欄
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讀者來信：
希望諗Sir能夠指點迷律。本人39歲，家庭主婦；丈夫40歲，月入約100,000元；小朋友5歲。家庭財政情況如下：2017年約590萬購入屯門卓爾居兩房單位(丈夫名下)，尚欠按揭約410萬元，現時估價約530
萬元，按揭供款19,000元; 現時出租，租金收入14,000元; 一家人租九龍區三房單位，每月租金支出29,000元; 現持有現金約200萬元; 家庭每月儲蓄只有約10,000元。
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本人和丈夫對投資和買樓都是新手，因為自置樓蝕入肉所以每日擔驚受怕。希望諗Sir指點應該如何處理手上物業和資金才是正確: 例如是否應該這個時候將卓爾居賣換九龍三房自住? 還是應用我名多買一層收租？感謝諗Sir 彷徨媽媽上
諗Sir回應
假設樓價在其後兩年升20%，即城市指數大約到172點，讀者間卓爾居兩房市值為530*1.2 ~636萬，按揭欠款估計降至400萬，到時賣出可回籠資金636-400 = 236萬
假設樓價在其後兩年再跌20%，即城市指數大約跌至114點，讀者間卓爾居兩房市值為530*0.8 ~ 424萬，按揭欠款估計降至400萬而仍未負資產。如有需要，可把按揭展期令欠款400萬拉30年月供400/252 ~15800。或照供19000/月可也。
財務進度上，讀者家庭能月儲10000，即2年後照現時咁儲家庭現金為224萬元。或者由現在儲10年，家庭現金水平達320萬元。由此可現，讀者現時每月10000元咁儲，比多10年佢都係冇用。200萬同320萬拎去收息，當比夠5%，每月收到利息只係200萬*5%/12 = $8333同320萬*5%/12 = $13333的分別。更何況到時讀者先生及自己已近50歲，想再出力改變餘生，更無把握。
卓爾居若向上賺幾可觀
現時的卓爾居保留，在樓市已下調的情況下，向下面(downside)唔大，反正供樓讀者已供開，供款金額屬預定支出之一。相反upside向上賺的幾可觀，只要留市從現在升20%，又或者樓市升10%跟手搵我地powerteam有技巧地再賣貴10%，咁讀者到時賣出可由成236萬。呢個數讀者按月咁儲，要20年先儲到。這亦看到一般打工仔有樓揸手的重要性，趁後生運用好樓的槓桿可助你賺到大半世人儲到既錢。
萬一樓市向下?
就當真係負資產，又幾可call loan? 更有人拎香港樓賺到既錢，已夠去外地嘆世界。
相對換九龍三房或者再加一宅? 係讀者家庭只有先生一人做工之下，既未必按揭夠計，亦令家庭負擔超出負荷。係而家樓市升跌20%都同讀者計過問題實不大之下，但讀者已「每日擔驚受怕」，咁佢再於樓市加倉買入過千萬三房實為不智。
你買新樓太冒險
按揭夠計指讀者10萬人工，最多可借5*2.52 ~ 1260萬。卓爾居已用410萬借貸力，餘約850萬借貸力，如買入同佢現租的樓房同類的市價約1500萬，需650萬首期及借盡850萬，對現時儲蓄只200萬的家庭而言太冒險。加上1500萬樓成交較少，入貨後日後不太易找人接手。
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