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2024年5月30日 星期四

拉闊投資 - 小勇哥 2024年5月30日

拉闊投資 - 小勇哥 2024年5月30日




聖安德魯斯是university town(市鎮發展全因大學而開展),成為投資當地物業的主因。 (Michael Warren via Getty Images)

小勇與紫晶現時身在英國。四年前,我們送女兒到蘇格蘭讀大學;今次再到蘇格蘭出席女兒畢業典禮,兩次都順道考察英國的物業市道。

四年前,我們在蘇格蘭聖安德魯斯鎮(St. Andrews)買了一間半獨立屋,方便女兒上學,亦希望投資有回報。

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聖安德魯斯房租四年升30%
投資聖安德魯斯的物業,因它是university town(市鎮發展全因大學而開展)。根據World Population Review資料顯示,聖安德魯斯鎮人口18762。根據大學資料,2023至2024年度學生人數10,234人;大學內學術及行政職員3,115人。然而,大學提供的住宿床位只有約4,000多張。不少學生須到該鎮的外圍甚至到鄰近的城市Dundee居住,搭巴士需時半小時以上。

由於房屋供應不足,但需求持續增持。四年來在聖安德魯斯的房租金額升了30%,前景仍然看好,至於樓價亦升逾22%,物業整體回報相當理想。小勇與紫晶決定繼續持有這個物業,若有回報理想的同類學區房亦會加碼。



截至5月中旬的一個月內,全英住宅平均要價為375,131鎊,按年升0.6%,按月更錄得0.8%升幅。 (Mike Kemp via Getty Images)

待售房屋價格創新高

先說英國整體樓市,貸款機構Nationwide報告稱,英國4月平均房價為26.2萬英鎊,按年升幅由1.6%減至0.6%;按月價格更出現0.4%跌幅。不過,另一家貸款機構Halifax的資料顯示,4月平均房價288,949鎊,按月微升0.1%,扭轉3月下跌0.9%的局面。Halifax認為,數據反映英國樓市在高利率時代仍可站穩陣腳,交易及需求正在改善。

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英國房地產網站Rightmove的數據更加樂觀。雖然利率仍然高企,但英國待售房屋的價格再創新高。截至5月中旬的一個月內,全英住宅平均要價為375,131鎊,按年升0.6%,按月更錄得0.8%升幅。

不過,英國整體學區房的前景有陰霾,要面對政策逆風。由於早前大幅放寬移民,導致移民人數近年創新高,隨著大選臨近,保守黨政府自去年開始控制移民數目,目標是減少30萬移民,並陸續宣佈多項收緊簽證措施。

新措施限畢業生簽證
首先,除碩士研究生以外,今年1月起其餘國際學生的家屬不得申請居留簽證。其次,完成學業前,國際學生不允許由學生簽證轉為工作簽證。

今年4月起,又將技術工人簽證的主要工資門檻由26,200鎊提升至38,700鎊,旨在減少合法移民數目。這項新措施推出,導致滙豐銀行取消了外國畢業生在英國工作的錄取,並告知他們可在滙豐的中國大陸、印度和波蘭機構找工作。其他會計師行也有類似安排。

更具爭議性的是保守黨政府研究是否縮減畢業生簽證。畢業生簽證是允許國際留學生畢業後在英國生活和工作兩年。不過,本月中,英國移民諮詢委員會(MAC)發表報告,建議保留畢業生簽證途徑。同時警告,削減海外學生數量將導致一些大學出現嚴重財政問題,並可能導致破產。

排名高大學仍有作為
英國大選在7月4日舉行,移民是一個重大議題。雖然縮減畢業生簽證仍在當局考慮之列,但首相蘇納克已轉移目標,計劃打擊在海外推銷畢業生簽證的代理。

無論由哪個黨勝出,減少移民已是英國不能逆轉的趨勢。不過,學區房仍會是有高價值的投資,只要大學吸引力足夠大的話,便無懼政治的幹擾。

聖安德魯斯大學在英國甚受學生歡迎。近年在英國大學排名很高,在The Guardian University Guide排名榜,聖安德魯斯大學過去5年均排名三甲,2023及2024均超越牛津及劍橋排名第一。因此小勇仍會投聖安德魯斯鎮信心一票。

小勇哥
Yahoo Money Talk客席主持、投資達人
本欄隔周四刊出
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本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com