勁一專欄 - 諗sir 2024年5月27日
坐擁2700萬部署收息組合 目標每月18萬被動收入 ︳諗sir專欄
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讀者來信：
本人47歲。年收入二百五十萬。
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現在資產配置如下：
物業 市值 52M
Mortage / Rental income自住港島三房 22m 7.5m
將軍澳出租物業兩房 9m 3.5m 220000
啟德兩房開放廚出租 11m 4.5m 220000
Australia apartment 3m 1.5M 110000
Australia townhouse 3.5m NIL 110000
Private bank 市值 27M
INV amt / Annual dividend
股票REITs 2m 110000
債基 6m 240000
直債 1.6m 50000
ESG 債基 8m 37000
保險 7.8M(1m 美金) 90000
Question
1）手持400萬港弊及1.5m AUD澳洲政府債券
2）如何部署令配置能產出17-18萬月入收息？
諗sir回應：
將軍澳出租物業 220k/(9mil-3.5mil) = 4%
啟德兩房 220k/(11m-4.5m) = 4%
Australia apartment 110k/(3m – 1.5m) = 7.3%
Australia townhouse 110k/3.5m = 3.1%
股票REITs 110000/2m = 5.5%
債基 240000/6m = 4%
直債 50000/1.6m = 3.1%
保險派出的利息(紅利)未知可否隨時取出，先不計算現金流效率。
債券利息太低
總被動收入為106萬約8.8萬每月，投資金額約為35m，計為回報3%左右(106萬/35m)，其實比近期4%港幣定期存款利率低，他的投資成績絕對是可以改善。另一點是，讀者現金流產出回報率項目最高的地方是澳洲apartment(壓了150萬收11萬一年即7.3%)，而澳洲出名要付利息稅，買樓收租雜費挺多的地方。相反，最易產出高利息的直債，讀者在這部分收穫是最少(只有3%)，比香港政府發的綠債隨時為低。 可能讀者只知道有上述投資工具，但沒想過息應用投資工具才用得好，引致資金錯配的情況。
例如債券要用得好，最基本，投入香港一些知名的保險公司發的債券票息率也有6%至8%，攪不清讀者因什麼人說而投入只3%的 。亦有人因為買入債價較貴，拉低回報。買入是否精明不因你是否私人銀行客戶而改變，反而從事私人銀行的客戶經理都是較有經驗，往往最能為自己份糧及私人銀行保有最大利益。擺重買債基而不是直債，有機會是債基波動大易叫客出出入入賺傭。至於佢既股票，千萬不要買股票掛勾圖些少利息而接貨的。
多1.5倍被動收入
如果想他的被動收入提升至每月17至18萬，即是比現在的約8萬多1.5倍，可以做的。第一，將債基那600萬合併160萬的直債，共760萬，再投入另一些較佳的直債。我自己有800萬收息倉在收息101課展示，當中用的自己錢買了不同直債。以讀者現在的身家流動資產已達近5000萬，投資最要緊不要做錯令自己由半富裕階層跌回中產階級，因此保本為上最要緊。
以讀者現在的資產手上，他不太需要買債基，因為債基本身缺點是不保本，雖每月派息而派息率高，不槓桿也6-9%。錢少過讀者或1000萬現金(或很流動的資產)未達的，反之利用債基再槓桿收10-15%(等融資息再降才是時機)，1800萬現金收12%一年已派18萬一個月，對於讀者而言1800萬已有，爭在會唔會有一同佢諗埋一旦遇上市跌CALL LOAN點先唔比破「不壞身」。我地係下一章節再延申此話題。
可以再精準
關於澳大利亞的樓市，我本身不是專業，就不多談。然而投澳洲倒不如找稅低而又很多澳洲公司把房託或債券上市的新加坡市場。加上揸澳元，兌回美金在過去十年是長下跌浪。去新加坡買澳洲資產又低稅又唔使煩管租，更有直債加澳洲樓收租的其同體，因此明顯讀者的組合可更精準變成保本性高而派息更高的組合。
圖片來源：資料圖片
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