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2024年6月24日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2024年6月24日

勁一專欄 - 諗sir 2024年6月24日


想樓換樓搬出九龍筍盤 有間村屋環境清幽但賣唔出 ︳諗SIR專欄

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讀者來信
背景:
先生:擁有一間私樓,價值500-570萬,剩餘300萬按揭,自住。

閱讀全文
太太:擁有一間村屋,價值400萬,剩餘50萬按揭,目前由太太家人居住。

太太家人:擁有一間村屋,價值400萬,無按揭,

房屋較為殘舊,有意出售,但目前市場冷清,鮮有問津。

需求:希望孩子就讀34/41校網,且需要三房單位。請問有什麼合適的筍盤,以及最佳的樓宇配置方案建議。

家庭收入:
先生月收入:12萬元(包括獎金)
太太月收入:2.1萬元(包括獎金)
現有資金:
家庭有150萬元現金預算作買樓之用。
方案:
目前有以下4個方案,希望請您分析每個方案的按揭可行性,並建議哪個方案更為可取,風險更低:

1. 出售太太家人的村屋,獲得400萬元,太太償還50萬按揭,剩餘資金作為首付。將先生的私樓轉到太太名下,然後先生再在無按揭的情況下用150萬元預算在九龍購買預算1000萬元的三房單位。

2. 出售太太家人的村屋,獲得400萬元,太太償還50萬按揭,剩餘資金留給家人。先生和太太聯名用150萬元首付在九龍購買三房單位,但先生仍有按揭在身。

3. 若太太家人的村屋無法出售,則出售先生的私樓,價值500-570萬元,加上150萬元預算,在九龍置換三房單位。

4. 直接用聯名花150萬元首付在九龍購買三房單位,但先生及太太仍有按揭在身。

問題:
請問在九龍有哪些適合的三房筍盤?在以上4個方案中,哪個方案是最佳的樓宇配置方案,按揭可行性和風險評估如何?期待您的專業意見,謝謝!

(圖片來源:資料圖片)

諗sir回應
不少有心改善居住環境的人,只重視結果,明白本個案讀者要換三房更要筍盤。本文則提出如何理順方法去獲得(換樓上的)結果。好像家長找補習班提升小朋友成績,若只重小朋友分數而少去考究自己的小朋友應用甚麼學習方法,完全將自身任務外判予你,除非家長好肯比錢,否則效果不如意幾可肯定。

讀者已明白揸村屋,已中伏,又很難脫手,令自己換樓出九龍的難度大增。寄語很多未買過樓的人,買第一間樓先不好說喜不喜歡,而要先想怎鋪定條路令自己更易越換越大。單位先要流通量高是必然,更不要買些環境清幽但細小的單位。你要想想市場買家,一般想要清幽的人通常想住大唔介紹冇車自己已有能力養車,另一邊如想要方便的人就不介意住小一點最好近工近。但想住清幽但又唔介意細的,不是說沒有人但客路少一點。

講一下逐步解難,讀者已知村屋不是好東西,要找到買家先要降低難度。第一可以試在不分間房的情況之下找到租客,省去裝修成本。其實租客就是你買你這一棟樓的candidate,但是一下子叫人給錢,住村屋更令人家不知道是否方便,那就很難叫人買。不過人有偏向他,不少人住下來就覺得沒什麼問題,打比方柴灣都有朋友認為好方便。加上現在香港北上需求增,一些原本不方便都會因一些巴士線或地利而成熱租地點。若整間租出找不到租客,不妨將屋有技巧地分間租出,反正有些村屋讀者已現契在手。分間收租令租金double一倍有法門,成間租12000元的單位轉分四間每間收5千,令租金成20000,成功例子多不勝數。

我們有幫學生找些合適單位或易改的,長租單位再拆細租出,學生不用買入單位情況下完成「租上租」二房東收租投資人,租個單位直接獲得萬元計的現金流,新收入幫到學生反租新樓改善居住環境。詳情在下方課程見7月「二房東租上租分享會」。一旦找到租客,他日將村屋賣走就有不少「熟客」。自己有租客,傭都唔使比。睇過樓的又一批客,賣樓找到對象。

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圖片來源:資料圖片
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