40歲太太自己無做嘢 先生人工6萬有層樓 想加按套現︳諗sir專欄
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讀者來信
實不相暪，我都係因為最近想換樓，上網search有關資料先認識到你，跟住就立即報左永續收入課程。之後再睇到你嘅文章提到”2樓1債”， 諗諗下，我同先生都可能可以做到，不過一直都無
呢方面嘅知識，對數字亦不敏感，更加無可能短時間內睇返哂諗Sir嘅文章同影片，所以襯呢個機會請諗Sir指教一下。
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先生有穩定收入月入六萬，我自己無做野， 40歲，有間九龍樓自住， 先生名。剛BOC網上估價800萬，供淨400萬，流動資金有大約200萬，小朋友1個讀小學。換樓原因係想搬近啲娘家， 方便照顧長老。而因為養左幾隻貓貓，想先買後賣。現打算先將先生物業加按套現，加上手上資金， 用我名買另一物業自住，之後再套現一筆錢買債。究竟如何用此機會完成換樓及開始2樓1債呢?
諗sir回應 ：
讀者自己未有上班, 利用先生一份人，確可按到錢出來去買多一間樓，走到兩樓一份債每月過萬現金流的路。不過現時樓市未必每個人適合加碼去買第二間樓，故我們先講基本的兩樓一份債方案，更多收息方法可在書展參考諗sir的新書收息論2。
太太沒有借貸力
基本的路，現自住樓800萬，由於自住即可加按到70%，先生薪金有6萬，根據2.52借貸力常數，指一個人如果有能力每還到一萬元按揭，根據近期息口，就可以借到252萬。在DSR為50%之下，先生有能力還到3萬，所以借到約252*3 ~755萬。自住樓估價800萬可借70%，即最盡可借560萬，鑑於現只欠450萬，應可以套到560減400即套現160萬出來。由於先生的工作穩定，相信現在按揭收緊不會對批貸太大影響。詳細要看看文件證明才知。連同原有流動資金200萬，加按後得360萬。若太太用自己名買第二間樓，反而問題在太太自己沒有借貸力，因為他沒有工作。而先生的借貸力已在加按時用盡，故想完成兩樓一債最基本的方案去活用360萬呢…反而問題不在於首期，因360萬當中拿60至90萬出來過樓太太沒物業八至九成上會應批到，反而問題在於太太沒有借貸力。
重塑借貸力
那如何重塑借貸力呢? 很多表面方法教你自己入錢給自己，或者自己出糧給自己。其實銀行都不是傻的，再加上批按近期收緊，基本上述方法銀行一看到，反而「停賽一年」，弄巧反拙。申請人往後提交的收入整份不被信任，比那些打折信五成或三成的人更差。故重塑借貸力可能要用半年建構。一旦有借貸力太太可以單名買樓，60萬首期都可買到不少熱門的地區，若買家唔怕舊60萬連三房都夠作首期去買。
35K新收入
360萬資金當中拿了90萬去做買樓首期加雜費，還有約270萬可以來收息。落實減息之時越來越近，應在正式減息之前開始入市買債。一旦直正減息，價格會像2023年底一樣一陣風炒上來，那就失了先機。買債可由大公司之直債入手，先不要一開始就想靠出入直債賺價。其實買債只收息「揸到尾」，既穩定又令人唔心煩。當選擇一條派6-7%年息的，比定期的利率高收息接近一倍,270萬投入也收了16-18萬息一年，一個月接近15K收入。把原本房子租出去(要按揭借貸低於60%市值才合規)，收租約20K，加上新15K買債被動收入，共35K新收入，已夠讀者租樓搬家及有錢可儲，大大改善理財進度，又可省回搬新屋洗費(如印花稅)。
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