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2024年8月28日 星期三

KingSir傾樓 - 葉景強 2024年8月28日

KingSir傾樓 - 葉景強 2024年8月28日




整體來說,美國減息對本地樓市絕對是好消息。 (FangXiaNuo via Getty Images)

早兩天有讀者電郵筆者,說看了我上篇文章,認同美國減息對樓市有正面作用,而近日聯儲局主席鮑威爾亦明確表示「降息時機已到」,問我現在應否偷步入市,還是待減息後再作打算?

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整體來說,美國減息對本地樓市絕對是好消息,無論對發展商、投資者、甚至是還在供樓的小業主,在利息支出上都會逐步減輕,投資氣氛亦會改善,上文已詳細分析了減息對樓市所帶來的正面影響。然而,大家要留意的是,美國9月是否真的開始減息、減息速度的快慢和幅度的多少,將對樓市帶來不同程度的影響。

早前有大行對減息最樂觀的預測是,今年內減息三次,分別為減1/2厘、1/2厘及1/4厘,合共減1.25厘。如這個情況發生的話,住宅成交量尤其一手新盤將大增,買家和投資者將加速入市,而樓價在短期內將有機會在低位止跌反彈。另一邊廂,因聯儲局表明降息的時機和步伐將取決於即將公佈的數據、不斷變化的前景和風險評估,因此減息與否仍有變數,亦有較悲觀的看法是最終9月不會減息。如這個情況出現的話,將嚴重打亂發展商群起9月出貨的安排,減息的願望再次落空令市場已脆弱的信心再一次受到打擊,發展商要出貨必須大幅劈價,樓價下跌幅度將加速。

減息進程成關鍵
而筆者認為最大機會出現的是9月將如期減息,減息幅度不會太大,最大機會減1/4厘以試水溫,如落藥未夠,聯儲局還可在11及12月議息會議後再減,估計最終全年減息0.5至0.75厘。如這個情況發生的話,估計部分已久候減息多年的買家將逐步入市,唯至今發展商仍有約30000夥現樓未售,發展商仍會以量先行,想加價亦不容易,因此估計就算美國真的減息,量升但價亦只能回穩,離真正回升仍需一段時間。

再加上美國大選在即,誰能入主白宮都足以影響未來利率走向。共和黨候選人特朗普鼓吹以大幅減息去刺激經濟和股市,他亦曾多次提出削減對烏克蘭的軍援和強調盡快結束以巴戰爭,此舉對舒緩全球通脹壓力有著正面影響。至於民主黨候選人賀錦麗料很大程度會延續拜登政府的施政方向,繼續在戰場上以武器支援烏克蘭及以色列,對未來通脹回落帶來負面因素。今天兩黨候選人支持度旗鼓相當,誰也說不定最終誰入主白宮,對未來減息的進程仍存在變素。

因此,筆者認為除非讀者需急切入市,否則建議等9月美國減息週期開始,更好的是待美國大選揭盅、未來利息走勢更清晰後才入市也未為遲。

葉景強
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com