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2012年9月25日 星期二

貸評山下 - 黃元山 2012年9月25日

貸評山下 - 黃元山 2012年9月25日

貸評山下:樓市供應的海市蜃樓 - 黃元山


本港樓價是否真的「真金不怕洪爐火」,即使新政府不斷出招滅火,樓市依然越燒越旺場?

筆者不是太擔心美國推出QE3推高資產價格,相反,香港樓市「焗升」的根本原因是供應不足(圖)。供應不足眾所周知,但不是很多人理解的是,香港政府或許束手無策!

市場已摸清政府「底牌」
可能讀者會問:「這怎麼可能?政府是香港土地最大的莊家,怎可能沒有供應?肯定只是政府不敢推出來,你看前特首董建華推出的八萬五已經可以把樓市一手推倒!」

香港政府或許有地,但是,「造地」的過程非常困難,政府看似越來越沒有把握。顯而易見,新政府推出「梁十招」、港人港地,並承諾增加土地供應,但是樓市沒有任何回軟的跡象。為甚麼?因為「出招」前,政府已經不斷「出口術」,承諾會致力使樓市降溫,市場普遍採取觀望態度,對政府的「底牌」有所忌諱。

不過,政府「出招」後,市場看清了其「底牌」,特別在供應方面,連床下底的幾千個政府GIC用地,也要?出來充數做住宅,證明「找地難、造地更難」,從而知道政府的「底牌」只是「兩條3」,而不是「兩條A」。於是,之前政府「說得越大」,之後開牌的反效果越大,製造了些恐慌性購買的心理。就算是政府GIC用地,也不能「話建就建」,話說沒完,城規會已經收到不少當地居民的反對聲音。

有說:「由於增加供應是長遠的解決方法,正所謂遠水不能救近火,所以,樓市才會繼續飆升。」

筆者認為,「遠水不能救近火」不是樓市狂熱的主因,真正的問題是,市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」,是「空中樓閣」,只是政府嘗試去管理預期,而非真實能夠做到的。如果市場確信在未來「遠處」有無限量的供應,政府不用多說,樓價已經向下倒了。

比方說,造地需要時間,但talk is cheap,如果政府能預先「賣期貨」(樓花),三五七年都可以;市民買到了樓花,才能證明政府有真實的土地供應。市民能買到未來能「上樓」的安心,便能解決不少社會和樓市的問題。事實是,政府無論是「私樓」或是「資助房屋」,都沒有辦法指明哪裏有供應,可以在甚麼地方建房子。

房屋問題加深社會矛盾
現時本港每年居住單位的自然需求量約2.5萬個,但前特首曾蔭權執政的七年期間,私樓的新供應單位平均每年只有1萬個,經過時間累積,房屋問題的缺口已惡化下來。

筆者認為,由於土地供應不足,香港不單面對發展的困難,更會加深社會矛盾。現在不單是私樓不夠、公屋居屋不夠、寫字樓商場酒店也同樣不夠。

政府現在的兩難是,如果不再呼籲社會正視這個非常逼切的危機,只會進一步把香港推向土地不足所引起的種種問題;但是,如果承認「找地難、造地更難」,只會製造恐慌情緒,把樓市推向一個更加不可負擔的水平。

黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄逢周二刊出
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