青心直說 - 胡孟青 2012年10月5日
青心直說：瘋搶樓拖低回報 - 胡孟青
早一陣子，在快餐店來一頓極速早點，對面座位的老伯伯眉頭深鎖，一臉愁容，之後向在旁友人嘆了一句：「快加租了，怎算？」他的朋友反好言相勸，「年紀都大了，何不趁加租把店舖結束，回家安享晚年，弄孫為樂呢？」
奈何老伯伯說：「有感情，捨不了老客戶……就算自己名下有投資物業，早前向租客加租後還是不夠抵銷老舖租金的升幅，唉！」
是的，又是租金貴惹的禍，但要怪業主嗎？業主將商舖視作投資，就算肯慷慨減少租金加幅，亦會影響舖位的潛在估值，因租金回報欠吸引。以往物業市場通常有一個規律，物業價格先跌，然後再輪到租金，但今次又有誰會夠膽斷定物業價格行將見頂？既然如此，難道市場將會出現一個異象：價繼續升，租金要跌？
眾所周知，銀紙持續貶值，觸發資金幾乎一面倒流向較高回報的資產及投資工具。但幾年下來，原本高回報的都變了低回報，低回報的就會淪為極低回報，而目前的所謂回報，都只是跟零息存款比較的相對數字優勢而已。
進入零和遊戲
無疑，現在有物業有資產還是較有優勢，但試想，部份地區六、七百萬元一個單位，每月租金可以在三萬元左右，一、二千萬元的單位，每月租金亦可能一樣是三萬元左右，如果屬於高買高沽的投資者，其實回報已經持續被攤薄。股市絕對不會跌至零，但各項資產回報率，已因價格上升被越拖越低，計算通脹在內的話，部份更可能要錄得負回報。
看來，陶冬賣樓是否代表樓價見頂，其實並不打緊，反而提醒了我們，經過這幾年的恐慌性追逐回報遊戲後，我們最終恐怕已開始墮進一個零和遊戲之中。
胡孟青
作者為獨立股評人
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