貸評山下：美國樓市復蘇中的隱憂 - 黃元山
美國經濟能否持續復蘇，樓市將會是主要動力之一。所謂的持續復蘇，是指美國經濟能不再依靠非傳統的貨幣措施和手段，不再依賴急救藥，可從深切治療室推出來，慢慢地自己站起來。
房價指數顯示見底跡象
從表面來看，美國樓市年初至今有見底跡象。最近公佈的9月標普/Case-Shiller房價指數(S&P/Case-Shiller Home Prices Indices)，按年升3%，略高於市場預期，進一步確認美國樓市有機會慢慢尋底(雖然按月份來計算，指數仍然有升有跌，比如10月份數據，估計會按月下跌，不過屬於季節性因素，整體趨勢比較樂觀)。
筆者認為，樓市主導未來美國經濟走向。簡單來說，金融海嘯的源頭，是美國樓市泡沫爆破(雖然有不少其他因素，但筆者相信樓市是核心因素)；所以，如果這個核心問題得到解決，對美國經濟的持續復蘇，是重要一步。
樓市對經濟的直接影響起碼有兩個。
第一，刺激消費。消費佔美國的GDP重要部份(70%左右)，而消費(Consumption)和消費信貸(Consumer Credit)關係密切。於目前經濟體系中，信貸和經濟增長有不可或缺的關係(即是，有「水」才能投資和買東西)。而房貸(Mortgage)是消費信貸的一個主要部份。當樓市低沉、負資產處處的時候，房貸市場自然萎縮；當樓市復蘇，房貸會增長。樓市和房貸為互動的因果關係。
第二，樓市復蘇，新屋動工量再次提高，有助改善失業問題。美國的失業問題，集中在以前從事建築業的藍領階層。建築需求已經慢慢增加，由穀底的500萬間(年率)已經慢慢攀升到10月份接近900萬間(年率)，是一個較好的現象。
不過筆者認為，美國樓市目前有隱憂，特別是房貸市場方面。美國的房貸市場，可以分為符合兩房(房利美和房貸美)規格的和其他的。符合兩房規格，打包成為的MBS(按揭抵押證券)就俗稱為Agencies，就是QE3聯儲局購買的對象。由於兩房是「Too Big To Fail」，所以市場認為Agencies風險低，所以價格已經升了很多。由MBS，到兩房，到符合兩房規格的Mortgage，信貸復蘇程度相對健康。
非銀行類房貸復蘇較慢
不符合兩房規格的Mortgage，俗稱Non-conforming Mortgage。可惜，這個市場相對復蘇較慢。Non-conforming，不一定等於質素差。比方說，兩房對房貸的大小也有限制，一些州份的上限是60多萬美元，過了這個上限，俗稱Jumbo Mortgage，變成Non-conforming的一種。試想想，全美國的豪宅市場，都是Non-conforming Mortgage的一種，可見其重要性。
Non-conforming Mortgage市場面對問題。第一，金融海嘯以前，這個市場是由一些非銀行類的房貸機構(Mortgage Originators)主導，如Countrywide和破產的New Century等，不過，現今這些機構大都已經停止營業。第二，銀行面對法律監管越來越嚴厲下(Dodd-Frank、Basel III和一系列的訴訟後)，對大搞Non-conforming房貸這個市場，有很大的戒心。這兩大阻力，絕對是阻礙美國樓市復蘇的一大隱憂。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄逢周二刊出
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