運籌帷幄 - 梁業豪 2013年1月31日
即市新聞
31/01/2013 11:08
《運籌帷幄－梁業豪》買樓按揭成數與地產商開價手法
《運籌帷幄》有意首次置業者現時普遍遇到的問題，為(一)沒有足夠的資金支付首期、交
易使費與裝修費用和(二)每月供款佔家庭收入比率過高。一般而言，若屬二手樓，置業者多只
會做五成至七成按揭；但若屬新樓盤，則最多可做九成按揭。不錯，若申請九成按揭，的確可以
令置業者手頭較為鬆動，但不應忽略的，為風險會因槓桿比率增大而顯著上升，令置業者容易於
樓價下跌時變成負資產人士，並被銀行追收差價認購證Ｌｏａｎ，將按揭成數降回原先協議的水
平。須知七成按揭的槓桿比率為１００╱(１００－７０)＝３﹒３３３倍，九成按揭的槓桿比
率卻為１００╱(１００－９０)＝１０倍。很多人會忽略的，為於過往九成按揭的年代，新樓
是以舊樓的折扣價出售的。因此，按揭成數雖高，銀行仍能維持高安全系數。
然而，現時新樓卻往往以溢價發售；少了這個緩衝因素，銀行便不能再提供高按揭成數了。
至於溢價的按揭成數，通常會由地產發展商代為提供。須注意的，為如欲得到地產發展商協助上
樓，置業者須參與按揭保險計劃，即須多付利息。因此，若急於置業，卻沒有能力支付三成首期
，很多年青人會向父母求助。其實，現代父母的確十分難做，既要供養上一代，又沒有下一代供
養，還要協助下一代置業，生活擔子實在非常重。個人認為，子女是應該向父母支持銀行利息(
低於按揭保險計劃的利息水平)的；但依我所見，身邊不少父母都會以餽贈形式提供協助。
本港地產發展商的利潤，一般人的理解只為地皮成本加上建築成本後的兩成。由於有發水的
因素(近年已受到限制)，他們獲得的利潤其實會更多。此外，於地皮上興建豪宅的建築成本會
較高，依此計算的兩成利潤亦會因而增大。至於最大的額外利潤來源，應為地價和樓價上升；因
他們除了會按新地價計算兩成利潤外，亦會參考同區新樓價水平開價，等同將利潤率從兩成水平
上調。地價愈升，樓價愈高，仍未出售的樓盤便愈具條件帶來豐厚利潤。
另一方面，地產發展商的新樓盤銷售策略亦會令他們可以獲得額外利潤，這與一般市民對合
理樓價水平的理解不足，以致難以判斷自己是否買了貴貨有關。須知近年推出的新屋苑多同時提
供小型單位與大型單位，以前者的呎價會較後者為低，而地產發展商會因應市場對大型單位的需
求熾熱程度，決定其銷售策略。於豪宅價格從高位回落前，地產發展商會先參考同區樓價水平，
以貼價或僅輕微偏高的價格開售，但於第一張價單內，只會推出少量於屋苑內質素較差的單位。
於一般市民的心目中，新樓的價格若與舊樓相若，當然是會買舊樓自住，取其較佳的生活環境，
雖則他們或須多交管理費，才能享受豪華會所設施。《經濟通及交易通首席顧問梁業豪》
(微博：ｓｉｎａ﹒ＢｅｎｎｙＬｅｕｎｇ﹒ｃｏｍ)
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