財智語陸 - 陳永陸 2013年6月10日
財智語陸:非常政策扭曲樓市 - 陳永陸
■目前本港樓市需求只剩用家,承接力十分薄弱。資料圖片
上周提過,環球債市、股市、?市及商品市場都出現近月鮮見的波動,明顯反映資金正在利用不同的消息進行拆倉。觀乎日圓急彈及金價彈完再急回,進一步肯定拆倉仍未完。儘管道指上周五反彈超過200點,其實跟前周下跌一樣欠奉理據,明顯是借消息炒作。本周美國仍是經濟數據公佈的高?期,對於退市的解讀仍有一定影響,環球投資市場走勢未可明確。
中國海外(688)雖然以高價投得港人港地,但不能視作樓市轉勢的跡象。首先,我們不能以個別的樓盤成本或造價,作為整個樓市的探熱針,尤其是今次港人港地由中國海外投得,我個人認為多少亦滲入商業以外的因素。事實上,特區新班子上場後,某程度上也希望淡化個別大地產商對樓市的主導,而政府可做的,除了目前有限制供求的臨時措施外,其實也希望引入新的市場競爭者。
市場承接力薄弱
今次港人港地是透過市場機制進行,而中國海外有幸投得,策略上是可以順勢以「合理價、賣大包」作招徠,證明香港如引入新的市場競爭者(尤其有內地背景的企業),是可令香港地產市場有一番改變。所以今次高價投得港地,未必等於之後一定賣貴樓。
簡言之,目前本地住宅市場的需求,只剩下用家,而且只限上車盤及換樓盤,投資盤幾近絕跡。問題是,以目前的樓價,即使再下調兩成,未上車的用家亦未必可以負擔,市場的真正需求及承接力其實是薄弱的。如果政府仍不改變目前的「非常政策」,以外圍頗弱的氣氛,單靠低息亦未必可為樓市帶來強大防禦能力。至於地產股走勢,除非整體大市逆轉向好帶動淡倉回補,否則暫時弱勢難改。
陳永陸
獨立股評人
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