談國論企 - 黎偉成 2013年7月18日
即市新聞
18/07/2013 11:17
《談國論企－黎偉成》新建商品住宅半年漲最多１６﹒７％銷情轉慢
《談國論企》中國的全國７０大中城市的新建商品及二手住宅價格於２０１３年６月份同比
最高漲幅，雖保持進一步擴大趨勢，唯是(１)商品住宅房銷售面積和所涉的額度，卻初納增長
明顯放緩軌道，無疑為可預期的價格使供求關係有較大程度轉化之必然現象，問題是(２)住宅
的竣工面積增長未見重複較快速度提升，和(３)待售面積的消化速度不慢，加上(４)地產開
發企業土地購置的積極性不太強，估計住宅樓價短期仍易漲難跌，只是漲勢減慢，置業自住者尚
難擺脫買房難之困。建議政府加大力度抑制樓市投機性買賣活動，更要適度支持開發商的的正常
買地和蓋建樓宇的投資，平衡樓市的供求關係，確保樓市長期穩定。
＊樓價同比上漲城市減少顯價高削弱購買力＊
據國家統計局的７０個大中城市住宅銷售價格的資料，可見房地產價格從多個層面分析維持
多個月來的加大飆升力度趨向：(甲)商品住宅中的(ｉ)新建商品住宅(不含保障性住房)於
２０１３年６月份同比價格同比漲幅最高者為１６﹒７％，較５月份之最高１５﹒５％要高
１﹒２個百分點，而５月份之增長較４月份的１３﹒７％漲幅亦多增１﹒８個百分點，４月份亦
較３月份之１１﹒２％多增２﹒５個百分點，加上２月份的８﹒２％、１月份的４﹒７％漲幅，
便正正反映出此類住房的價格相對於２０１２年１２月之２﹒４％漲幅，有明顯擴大之勢。
價格飆升之勢，亦同樣見之於(ｉｉ)二手住宅，價格同比上漲的城市中，漲幅最高者達
１４﹒１％，亦較對上一個月之１２﹒８％增長多增１﹒３個百分點，和５月份亦比４月的１０
﹒９％漲幅多增１﹒９個百分點，結合３月份的９﹒１％升幅、２月份及１月份之漲幅分別為未
超過６﹒７％及６％相比，亦有明顯提升之勢。
需要一而再指出者，為二手住宅樓格於２０１２年１２月份的５﹒５％升幅，尚高於新建商
品住宅樓價同期的２﹒４％凡３﹒１個百分點，到２０１３年４月份已反過來少２﹒８個百分點
，且此一差距於５月份亦達２﹒７個百分點和６月份又回復甦２﹒８個百分點，反映出二手住宅
的價格之升，不僅拉動新建商品住宅樓價向上，又反過來為新建住宅升勢所推高。
至於(乙)商品住宅價格與上月之環比比較，７０個大中城市新建商品住宅價格(ａ)上漲
的城市於６月份有６３個，少於５月份的６９個、４月份有６７個和３月份有６８個；和二手住
宅按月比較上升的城市有５５個，亦低於５月份的６４個、４月份與３月份均達的６６個，以至
２月份的６２個。
新建商品宅樓價格於(ｂ)６月份的月環比，最高漲幅為２﹒４％，較５月份的２﹒９％為
低，而４月份漲２﹒１％、３月份３﹒２％和２月份３﹒１％；二手住宅的月環比升幅１﹒３％
，５月為１﹒７％、４月份的２％、３月份的３﹒１％和２月份的２﹒２％，漲勢似初見放緩。
即使市場的需求遠多於供應，唯是商品住宅價格近期保持快速上升的勢頭，使銷情漸見遜色
，並可見之於：(一)商品房中(ａ)商品住宅的銷售額於１－６月份累計達２﹒８２１５萬億
元的同比增長４６％，相對於１－５月份２﹒１９７１萬億元的５６﹒８％漲幅少增逾１０個百
分點，而１－４月份的漲幅更高達６０﹒２％和１－３月份更增８７﹒２％，但仍遠勝之
２０１２年１－１２月的增長１０％，正正反映出以住宅為主的商品房銷售熾熱程度只是處於增
長放緩軌道。
＊房地產開發到位資金快增有利增加中期供應＊
商品住宅所涉及的(ｂ)銷售面積於１－６月份累計達４﹒６１億平方米的同比增長
３０﹒４％，相對於１－５月份３﹒５１６６億平方米之３７﹒６％漲幅亦少增７﹒２個百分點
，當然遜之於１－４月份２﹒６８３４萬億平方米的４１﹒１％漲幅少增３﹒５個百分點，而１
－３月份之數為４１﹒２％，均明顯高於２０１２年１－１２月的平均增長年率更只為１﹒８％
。
估計商品住宅房價格於短期內(二)仍有機會保持易漲難回的格調，唯是漲幅會有所放緩，
理由有(１)住宅竣工面積於２０１３年６月底時達２﹒７４２８億平方米的同比增長即使只為
２﹒７％，仍較５月底２﹒２２０４億平方米的１﹒８％升幅多增０﹒９個百分點，更高於４月
底１﹒８２７３億平方米之２﹒６％漲幅約０﹒１個百分點，而１－３月份和１－２月份分別增
４﹒７％和３０﹒５％；(２)待售面積於６月底時為２﹒８７３６億平方米，同比增長４２％
，幅度較５月底２﹒８２３億平方米的４３﹒１％漲幅少增１﹒１個百分點，而４月底及３月底
分別增４４﹒７％和４５﹒４％，存貨減少。
以住宅待售及竣工面積於６月底時合共達５﹒６１８４億平方米，以１－６月份的銷售面積
２﹒８７３６億平方米伸算之消化期為９﹒７７個月，相對於１－５月之１１﹒４７個月和１－
４月份之１０﹒９５個月，情況顯然有所改善，卻相對於２０１２年初時之需時逾１５個月，供
應仍不足。
同樣惹人關注者，為(三)主要用於住宅的房地產開發商反覆下降，並可見之於企業的購置
土地有欠積極性：(ｉ)面積於１－６月份累計達１﹒５７２１億平方米同比減少１０﹒４％，
相對於１－５月份１﹒１７５６億平方米的１３﹒１％減幅要多減２﹒７個百分點，唯是仍較１
－４月份的８﹒６％降幅仍大，而１－３月及１－２月份的減幅分別為２２％與１８﹒６％；
(ｉｉ)土地成交價款３６９９億元的同比增長７﹒５％，漲幅仍高於１－５月份２７１８
億億元的３﹒７％要多３﹒８個百分點，卻低於１－４月２０２０億元的１０﹒６％漲幅，有需
要作出改善，始有望使新建商品住宅供應回穩。
再看(四)房地產開發企業的住宅(ａ)新開工面積，於１－６月份累計達７﹒０６３億平
方米的同比增長２﹒９％，相對於１－５月份５﹒４２９１億平方米的０﹒８％升幅多增２﹒１
個百分點，亦高於１－４月份４﹒１３３億平方米所增的１﹒８％和１－３月份之０﹒８％，但
仍遠不及１－２月份所增的１７﹒５％表現，(ｂ)施工面積４０﹒３５２１億平方米的同比增
長１２﹒９％，漲幅低於１－５月份３８﹒４７１７億平方米的１３﹒５％，１－４月
３６﹒８７８９萬平方米的１４﹒８％與１－３月份３５﹒２９９２億平方米的１４﹒７％，仍
稍高於１－２月份的１２﹒８％升幅，亦亟需要加大開發速度。
稍佳者，為(五)房地產開發企業的到位資金，於１－６月份累計達５﹒７２２５萬億元的
同比增長３２﹒１％，與１－５月份４﹒５１１５萬億元的３２％漲幅基本持平，和止住相於１
－４月份３﹒５６０２萬億元的３３﹒５％的漲幅之跌，其中：國內貸款到位資金於１－６月份
累計９９０１億元的同比增長３０﹒４％，較１－５月份８０５１億元的２７﹒９％漲幅多增２
﹒５個百分點，亦高於１－４月份６，６１８億元的２６﹒８％約３﹒６個百分點；個人按揭貨
款６７６３億元更增加６０﹒８％，只是稍低於１－５月份５４０４億元的６１﹒７％和１－４
月份的４３７３億的６７﹒８％升幅，均屬高水平。
房地產價格於２０１３年全方位地提速提升，始終是不宜掉以輕心之事，相信國務院該會密
切留意到此一新向，和在長期政策基調不變底下，作出相應之微調。
《資深財經評論員黎偉成》(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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