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2014年9月24日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年9月24日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年9月24日

【置業信箱】放租相關的問題

問:我想查詢關於放租的問題,9成和7成按揭有分別嗎?是否9成不可以放租?租約是否要打厘印?打和不打有什麼分別?是否打了,就要交稅?我想知道怎樣安全放租。

答:近年政府透過金管局收緊對於收租物業的按揭成數,九成或其他涉及第二按揭一向都只供自住物業,至於非自住物業之按揭成數不可超過五成。銀行會要求借款人就按揭物業是否作自住用途作出聲明。對於非用於自住的按揭申請,按揭成數較低之外,銀行亦會收取較高的利率。

即使上會時原本是用作自住,如果業主中途改變主意出租單位,需要得到銀行書面同意;否則銀行有權提高按揭利息,追收之前的息差,甚至可以要求還款,即俗稱的call loan。

出租單位就要將租約提交到稅務局及支付印花稅,俗稱「打厘印」,按照租金收入計算,無指定租期或一年以下的短期租約徵收0.25%,一至三年徵收0.5%,超過三年則為1%。另外,出租物業就要交物業稅,有關計算方法及其他詳情請看政府的網頁:http://www.gov.hk/tc/residents/taxes/property/

當然,會有一部份人單位不是自住,卻向銀行報稱自住,為免麻煩就不去交印花稅,當與租客發生爭議時補交就印花稅及罰款,雖然款項可能很少,卻要面對一定的麻煩,比如在民事訴訟案件中,未經加蓋印花的租賃文件可能不被法庭接納為證據。

要安全放租,最好就不要對銀行及政府部門隱瞞,一些租霸也會以之作為對業主的威脅,說到底,買樓收租是一種投資行為,考慮所有開支後仍覺得回報理想才去進行。

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