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2014年9月2日 星期二

施永青 am730C觀點 2014年9月2日

施永青 am730C觀點 2014年9月2日

C觀點 - 施永青
獨立經紀人制度好嗎?
2014年09月02日


內地仍不像歐美實行獨立經紀人制度。(資料圖片)



內地的電商曾一度以為,可以透過資訊科技,為房地產市場搭建一個平台,方便買賣雙方自行交易,減少交易成本,但現在他們已明白,經紀人在帶看與促成交易方面的功能不易取代,所以已轉移目標,由去經紀人化,改為去經紀人公司化。

這其實不是甚麼新模式,在歐美很多地方都是行獨立經紀人制度,公司的作用已很低。在這種制度下,經紀人(Agent)雖然都需要在一間公司(Broker)掛單,但這只是法律的要求。經紀人並非Broker的僱員,沒有工資,也不用上班;只是在有成交時,需回公司辦法律文件。經紀人平時只需一部手機,駕著一輛車,就可以自行開展工作。

他們的盤口除了靠個人關係外,主要來自一個全行共用的盤口共享系統(Multiple Listings System)。他們的營運成本,包括廣告費、油錢,都得個人負責。所以,他們收到的傭金亦大部分歸自己所有,只分一部分給公司,而公司亦不會提供太多的支援與管理。

內地的電商正企圖引誘經紀人離開公司,改為借助他們提供的平台自由獨立地工作。他們認為,現時內地經紀公司所採用的,由中原地產發展出來的公盤私客系統已經落後,因為這種系統是公司內部的,他們可以發展成全國的盤口共享系統,還可以把盤口系統與移動廣告,以及決策數據支援系統結合起來,產生更大的效益。

這其實也不是甚麼新發明,美國的Trulia與Zillow兩間公司都正在這方面努力,以支援獨立經紀人可以更好地操作。不過,從社會層面來說,我個人並不覺得獨立經紀人制度比公司制更優勝。

我這樣說,並非因為公司制是由我在香港發展出來的,而是看哪一個制度社會成本較輕以及效率更高。

我們可以先看看成交的傭金收費,採用獨立經紀人制度的地方,平均一單交易的傭金要收樓價的5%左右,但在公司制的地方,卻只收2%左右。原因是行獨立經紀人制的地方,大都成交疏落,幾個月才開一單半單,傭金收得少,養不活經紀人,為了保住有人提供經紀服務,非收高傭不可。

出現這種情況的原因,是獨立經紀人缺乏管理,在沒有上司監督與協助下,效率不高。有些人開了單就去旅遊,享受一下人生才回來工作。有時遇到挫折,情緒不佳,亦會自行休息。再者,一些本來有機會的成交,亦可能因為沒有上司協助而告吹。

傭金高的負擔只是表面的,交投不活躍足以妨礙資源及早落入有需要的人的手裏,才是社會最大的損失。如果獨立經紀人的社會成本比公司制高,消費者自然會懂得怎樣去選擇。

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