趣遊樓市 - 脫苦海 2014年11月19日
置業信箱──死約完，生約期就可以加租？
問：最近有一個急切租務問題想請教你，希望你可以提供意見。
我是一名租客，不經地產代理與業主簽了2年租約，租約內容為常見的標準租約，當中有關退租條款只有以下兩條：
1.規定租客在租用期內不得退租，否則按照所餘租期之時間賠償租金。如租客在租用期一年之內要求退租，業主有權扣除一個月按金之數目以彌補損失。
2.租約期滿，住客如繼續租賃或退租，須於壹個月之前以書面通知(續租則另訂新租約方生效力)，否則租客須補償一個月租金給業主。如業主須要收回樓宇，亦須要一個月前通知租客。
現時租約已生效11個月，業主提出加租25%。而以我理解，我與業主是簽署2年死約，業主應該無權加租或要求我遷出，請問我的理解是否正確？還是這租約是所謂的一年生一年死？業主有權在第2年加租？
答：讀者提供的資料有限，所以只能根據有限的資料來推測，錯漏難免。
所謂「生約」和「死約」，是區分於解約條款和修改租金的權利。在死約期間，雙方面都必須履行合約，如果其中一方需要提前解約，就要賠償對方的損失。比如業主或租戶希望在死約前解約，就必需將剩餘的租金賠償給對方。
至於生約，業主可選擇不予續約，以一個月通知租戶解約，租戶亦可以續約或不續約，但業主有權在生約期內調整租金。
如果讀者所簽訂的是標準租約，相信是現時主流的「一年死一年生」租約，即是租期的首12個月為「死約」，「生約」則為租期的第13個月至租期完結。
而以業主在第11個月提出加租，亦證明了業主理解為「一年死一年生」租約，讀者可以參考以下地產代理監管局的資料：
https://www.eaa.org.hk/ConsumerCorner/EAAarticlespublishedonnewspapersandmagazine/ColumnofEAADirectorofOperationsMrwong/MrWongNov2011/tabid/718/language/zh-HK/Default.aspx
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