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2015年3月4日 星期三

趣BlogBlog - 股榮 2015年3月4日

趣BlogBlog - 股榮 2015年3月4日


趣BLOGBLOG:樓市真正炸彈




金管局上周五出招收緊按揭,揚言不排除會加辣,財爺甚至講到出口:「如果負擔唔起,就唔應該買樓喇。」如此出招出口術,答案只得一個,就是政府承擔不起樓市爆煲的結果。樓市對CY政府,是大到不能倒(Too big to fail),因為一旦爆煲,絕對不是一、兩成調整,而是動輒一半。因此,與其見泡沫越谷越大,倒不如將可入市的人數,降至最低。

樓價升跌,最關鍵是供求。在供應未到位下,樓價癲到離譜,政府只得一招,就是將需求壓抑。但由額外印花稅(SSD)、買家印花稅以至雙倍印花稅,樓市未見降溫,準買家為求上車,唯有降低自身標準,為上車籌謀。

供求管理下,政府這招是沒有辦法中的方法,加重準買家負擔承擔能力,令其放棄入市,近年數字卻話畀大家聽,目前上車,不是子女的事,而是父母長顧之事。

SSD於二○一○年十一月推行至今,樓市越升越有,港息則跟隨美息維持偏低水平。按道理,市民承造按揭息已經很低,因為低息轉按至更低息的誘因不高,但奇怪是,過去四年,住宅轉按宗數累計接近八萬宗,金額計超過千五億元,佔整個住宅按揭市場約兩成水平。

過去一兩年,股榮身邊朋友紛紛入市,首期資金某部份來自父母,部份更是由父母供斷或接近供完的單位,轉按新增一筆額外資金,以協助子母上車。上車須父幹,成為準買家在收緊按揭下,成功上車的最重要元素。

早前紀惠集團CEO湯文亮估計,財仔多按盤會是細價樓爆煲元凶,我深信,令樓價出現骨牌式下跌的因素,轉按較多按的威力可能更大。

經絡按揭轉介資料顯示,去年將物業加按,所獲得的資金,74%用於置業用途或其他(可能向子女親友協助上車)。以過去四年轉按宗數7.8萬宗計算,假設有一半是轉按後,向子女籌首期資金,涉及單位近四萬個。四萬宗轉按,或化為另外四萬宗一、二手成交。

一九九七年樓價急挫,主因是槓桿過高,一個人揸兩個甚至多個單位,負擔能力脫節,當樓價一調整,遂出現人踩人情況。過去數年,有人指本港樓價企硬,是大部份人已供完樓,樓價冇得跌。但當原先供完或接近供完的單位,要加按重新供款,連同為幫助子女上車,負擔多一個物業按揭,一個轉按,變成兩個計時炸彈。此情此景,令人憂慮。

父母為女子籌謀協力無可厚非,但此時此刻,愛你可能害你。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
本欄逢周三刊登

股榮
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