花旗看天下 - 張敏華 2015年4月28日
國企內房看高一線
2015年04月28日
自從去年11月，中國踏入寬鬆貨幣政策周期，加上內地下調二套房的首期比例，近日一二線城市的房地產銷售已見強勁反彈，帶動主要內房股年初至今上升超過兩成。昨日內房股維持強勢，其中華潤置地(1109) 和中國海外發展(688) 單日升超過2%。
展望後市，我們繼續看好內房股今年的投資前景，預期今年銷售保持正增長，估值有上調空間。
最新的數據顯示，內地首季固定資產投資增長按年大幅放慢4.1個百分點至13.5%。我們認為，中央會致力避免房地產投資增速放緩，預期今年稍後人民銀行會再減息兩次和下調存款準備金率兩次，內房可望繼續受惠寬鬆政策。
三四線城市仍須審慎
除宏觀政策外，早前中央下調二套房首期比例至四成，以及豁免徵收資本增值稅等措施皆可望利好房地產銷售，所以我們上調今年對內地樓市的預測。預期今年全國銷售或按年增長1.1%(早前預測為-10%)，當中一線和二線城市的銷售或按年增長9.8%(早前預測為2%)，平均銷售價格或按年增長4.1%。我們仍然對三線和四線城市較為審慎，由於供過於求的情況仍然嚴重，預期銷售或按年下跌8%，平均銷售價格按年回落1.1%。
估值方面，現時H股內房股的股價較資產淨值折讓為22%，而今年預測市盈率只有9.5倍。參考2007年和2009年內地房地產市場的上升周期，當時內房股的股價較資產淨值分別出現2%溢價5%的折讓，市盈率分別是38.3倍和16.3倍，所以我們認為現時內房股的估值有上調空間。
選股方面，我們較看好三類型的地產商。第一是集中一線和二線城市的地產商，第二是國有企業，第三是有效控制負債的地產商。一直以來，內房企業都面對融資成本高企的問題，我們認為融資成本會成為未來內房企業的其中一個成敗關鍵，估計大多數的國有內房企業融資成本平均為5.6%，而內房民企的平均融資成本為7.9%，因此國有內房企業在這方面有較大優勢。
花旗環球個人銀行服務投資策略及研究部主管
張敏華
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