置業安居 - 曾淵滄 2015年4月28日

置業安居 - 曾淵滄 2015年4月28日


【置業安居】新盤狂銷危機處處（曾淵滄）
近來股市旺盛，樓市也旺盛，特別是一手樓花。有傳媒形容買樓像買菜，售樓處像街市，一手樓旺盛的同時，二手樓淡靜，這種情形的出現，主要是供應不同所造成的。一手樓有地產商大量推盤，供應大增，二手樓則因特別印花稅，因換樓客不急於賣樓而減少供應。

地產商大量

供應新樓花，為了促銷，定價一定要有吸引力，於是近日幾個新樓盤的定價都以略低於同區二手市價的價格推出，新樓定價低於二手價，自然引起搶購，因此，近日地產商推出新盤，幾乎全部都於1天內賣清光，出現售樓處像街市、買樓像買菜的現象。

土地供應成樓價壓力

地產商為甚麼急於推出大量樓盤？原因之一是過去兩年推出的樓盤較少，但大部分地產商都是上市公司，每年得向股東交代利潤，2013年樓價下跌，地產商便採取少賣為妙、少賣托價的方法應對。以長和（00001）為例，2013年賣樓的總收入不足100億元，今年一季之內賣樓收入已超過百億。2013年該賣而不賣的樓花，拖至今年及明年出售。因此，地產商手上的貨源多了，自然趁市旺而多推，清理積壓未售的樓盤。

第二個原因是地產商也清楚看到香港特區政府的土地供應大量增加，盡管傳媒仍然在報道發展局尋找土地供應時遇上種種難題，不過，基本上土地供應的速度是在增加中，難題也逐漸解決。現在，每個月都有數次土地投標，再加上過去拖延很久的地鐵上蓋地皮都會在今年推出，兩三年之後，樓花供應量一定大大增加，對樓價而言有一定的壓力。今日不賣，將來供應更多，定價更困難。

息魔或終結樓市狂熱
第三個原因地產商也看到香港樓價內2003年開始，至今已連升12年，還能再升多少 年？相信地產商也心中有數。今日樓價能維持在高處，主要原因是上車一族依靠父母的協助才能買得起。同時，超低利率也使到許多人供得起樓，如果今年下半年美國開始加息，供樓負擔增加，不論是新樓或原來自住的樓，對供樓者都是壓力，壓力之下，買樓的慾望會下降。2013年樓價之所以下跌，主要的原因就是當年美國聯邦儲備局說考慮加息而造成的，可見，加息始終是樓價的壓力。

現在售樓處如街市，買樓者很難才通過抽籤買到心儀的樓房，但是，地產商如此急著賣樓，這是值得警惕的。

作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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