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2015年4月28日 星期二

神州樓市 - 程澐 2015年4月28日

神州樓市 - 程澐 2015年4月28日


即市新聞
28/04/2015 13:45
《神州樓市-程澐》房地產貸款增幅新高,一二線樓市回暖持續

  《神州樓市》根據央行上周公布的報告顯示,在穩定住房消費的政策支持背景下,房地產貸

款穩步增長,且今年一季度房地產貸款餘額同比增速達到近四年以來的最高位。而從近期商業銀

行對個人購房貸

款的取態來看,以京滬兩地為代表的城市逐漸趨於寬鬆。在信貸環境利好下,上

周住宅成交維持高位水準,二手房單周成交量再創新高。然而,「330新政」之後的市場分化

亦日益顯著。一二線城市成交回昇明顯,三四線城市則仍較低迷。預計一二線市場的回暖將繼續

延續至「五一」假期,但部分三四線城市的壓力依然堪憂。

*房地產貸款增幅新高,京滬信貸政策趨鬆*
  上周,央行公布《一季度金融機構貸款投向統計報告》,在穩定住房消費的政策支持背景下

,房地產貸款穩步增長。3月末,房地產貸款餘額同比增長19﹒4%,增速比上年末高

0﹒5個百分點。其中,個人購房貸款餘額同比增長17﹒6%,增速比上年末高0﹒1個百分

點。1-3月份房地產貸款同比多增1963億元,個人購房貸款同比多增790億元。從房地

產貸款的歷史數據走勢來看,2012年一季度房地產貸款餘額同比增速階段性見底,僅為

10﹒1%,伴隨著2012年上半年前後的三次降準,房地產貸款增速開始持續走高,且今年

一季度增速達到近四年的以來最高位。這表明,房地產市場的融資環境已經明顯好轉。

  從目前商業銀行對個人購房貸款的取態來看,京滬兩地的逐漸寬鬆具有強烈的指標性意義。

房貸利率方面,兩市在去年後期以9﹒5折為主流的基礎上,進一步下探至9折或8﹒8折,配

合這一階段的兩次降息,令購房者還款壓力有所減輕。房貸首付方面,對於二套房的首付比例,

雖然京滬尚未全面執行「330新政」所提出的首付四成,但北京已基本降至五成,而上海個別

銀行已按照新政執行。對於首套房的首付比例,根據「930新政」,對擁有1套住房並已結清

相應貸款的購房者,再次購買普通商品住房,視同首套房。而上周上海傳出消息,四大行之一的

工商銀行將對已結清貸款者,再次購買總價1000萬元以下的住宅(非別墅),無論是普通或

非普通住宅,均可享受首套房待遇。這無疑是對中央政策的進一步放鬆。房貸的持續鬆綁,降低

了改善型需求的入市門檻,將直接促進市場的逐步復甦。

*樓市成交維持高位,一二線城市表現搶眼*
  4月以來一二線城市表現搶眼,上周的新房成交維持高位水準。中原監測的40個重點城市

數據顯示,上周新建住宅成交面積環比微降2%,其中,一線城市環比上升13%,北京、上海

的增幅分別達到22%、17%。4月接近尾聲,新房市場整體表現已經超過3月,並與1月持

平。上述40個城市4月的前26日,新建住宅成交面積較3月同期上升9%,較1月同期微降

2%。事實上,4月以來一二線城市的成交提升幅度明顯,而三四線城市則較為低迷。一線及二

線城市4月前26日的成交量較3月同期分別上升27%、13%,而三四線城市則下降26%

。可見,「330新政」對不同城市的影響差別顯著,市場供求基本面堪憂的三四線城市對於政

策的強力刺激反應冷淡。
  二手房市場表現優於新房市場,且一線城市的成交增幅領先於其它城市。中原監測的21個

重點城市數據顯示,上周二手住宅成交面積環比上升10%,單周成交量再創新高。其中,北京

、上海、廣州、深圳的成交增幅分別為25%、4%、18%、13%,除上海外,其他三個城

市二手房成交的增幅均高於新房市場。一線城市雖然限購尚未全面鬆綁,但信貸政策已經逐步趨

鬆,同時,持續的外來人口流入以及居住條件升級換代的需求,成為支撐市場的基石所在。而且

,此輪市場成交火熱行情催發了不同檔次產品的全線回暖,不僅剛需全面發力,中高端置業需求

同樣積極入市,這也成為市場整體趨好的重要標誌。預計「五一」市場高漲熱情將繼續延續,但

部分三四線城市的壓力依然堪憂。《中原集團地產研究董事 程澐》

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