神州樓市 - 程澐 2015年4月28日
即市新聞
28/04/2015 13:45
《神州樓市－程澐》房地產貸款增幅新高，一二線樓市回暖持續
《神州樓市》根據央行上周公布的報告顯示，在穩定住房消費的政策支持背景下，房地產貸
款穩步增長，且今年一季度房地產貸款餘額同比增速達到近四年以來的最高位。而從近期商業銀
行對個人購房貸
款的取態來看，以京滬兩地為代表的城市逐漸趨於寬鬆。在信貸環境利好下，上
周住宅成交維持高位水準，二手房單周成交量再創新高。然而，「３３０新政」之後的市場分化
亦日益顯著。一二線城市成交回昇明顯，三四線城市則仍較低迷。預計一二線市場的回暖將繼續
延續至「五一」假期，但部分三四線城市的壓力依然堪憂。
＊房地產貸款增幅新高，京滬信貸政策趨鬆＊
上周，央行公布《一季度金融機構貸款投向統計報告》，在穩定住房消費的政策支持背景下
，房地產貸款穩步增長。３月末，房地產貸款餘額同比增長１９﹒４％，增速比上年末高
０﹒５個百分點。其中，個人購房貸款餘額同比增長１７﹒６％，增速比上年末高０﹒１個百分
點。１－３月份房地產貸款同比多增１９６３億元，個人購房貸款同比多增７９０億元。從房地
產貸款的歷史數據走勢來看，２０１２年一季度房地產貸款餘額同比增速階段性見底，僅為
１０﹒１％，伴隨著２０１２年上半年前後的三次降準，房地產貸款增速開始持續走高，且今年
一季度增速達到近四年的以來最高位。這表明，房地產市場的融資環境已經明顯好轉。
從目前商業銀行對個人購房貸款的取態來看，京滬兩地的逐漸寬鬆具有強烈的指標性意義。
房貸利率方面，兩市在去年後期以９﹒５折為主流的基礎上，進一步下探至９折或８﹒８折，配
合這一階段的兩次降息，令購房者還款壓力有所減輕。房貸首付方面，對於二套房的首付比例，
雖然京滬尚未全面執行「３３０新政」所提出的首付四成，但北京已基本降至五成，而上海個別
銀行已按照新政執行。對於首套房的首付比例，根據「９３０新政」，對擁有１套住房並已結清
相應貸款的購房者，再次購買普通商品住房，視同首套房。而上周上海傳出消息，四大行之一的
工商銀行將對已結清貸款者，再次購買總價１０００萬元以下的住宅（非別墅），無論是普通或
非普通住宅，均可享受首套房待遇。這無疑是對中央政策的進一步放鬆。房貸的持續鬆綁，降低
了改善型需求的入市門檻，將直接促進市場的逐步復甦。
＊樓市成交維持高位，一二線城市表現搶眼＊
４月以來一二線城市表現搶眼，上周的新房成交維持高位水準。中原監測的４０個重點城市
數據顯示，上周新建住宅成交面積環比微降２％，其中，一線城市環比上升１３％，北京、上海
的增幅分別達到２２％、１７％。４月接近尾聲，新房市場整體表現已經超過３月，並與１月持
平。上述４０個城市４月的前２６日，新建住宅成交面積較３月同期上升９％，較１月同期微降
２％。事實上，４月以來一二線城市的成交提升幅度明顯，而三四線城市則較為低迷。一線及二
線城市４月前２６日的成交量較３月同期分別上升２７％、１３％，而三四線城市則下降２６％
。可見，「３３０新政」對不同城市的影響差別顯著，市場供求基本面堪憂的三四線城市對於政
策的強力刺激反應冷淡。
二手房市場表現優於新房市場，且一線城市的成交增幅領先於其它城市。中原監測的２１個
重點城市數據顯示，上周二手住宅成交面積環比上升１０％，單周成交量再創新高。其中，北京
、上海、廣州、深圳的成交增幅分別為２５％、４％、１８％、１３％，除上海外，其他三個城
市二手房成交的增幅均高於新房市場。一線城市雖然限購尚未全面鬆綁，但信貸政策已經逐步趨
鬆，同時，持續的外來人口流入以及居住條件升級換代的需求，成為支撐市場的基石所在。而且
，此輪市場成交火熱行情催發了不同檔次產品的全線回暖，不僅剛需全面發力，中高端置業需求
同樣積極入市，這也成為市場整體趨好的重要標誌。預計「五一」市場高漲熱情將繼續延續，但
部分三四線城市的壓力依然堪憂。《中原集團地產研究董事 程澐》
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