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2015年12月8日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2015年12月8日

置業安居 - 曾淵滄 2015年12月8日


【置業安居】新盤投資客與自住客(曾淵滄)
一連三個一手樓盤推出都大賣,生意很好,示範單位、售樓處人潮如湧,推出的新盤即日售清。三個一手樓花的售樓方法一模一樣,即開始的時候,先公布第一批少 量的單位,售價比鄰近二手樓還低,吸引了傳媒爭相報道,吸引了買家的眼球。

到正式推出開售時,已靜靜地

加推更多單位應市,加推的單位都加了價,混在第一批價格較低,但位置、層數皆差一點的單位中,買家實在分不出第一批,第二批的分別,在人山人海的壓力之下,買家得很快做決定,也就買了一個認為適當的單位。

付5%首期可成新樓業主

另一個重要的一手樓銷售法,自然是按揭成數, 正如最近的新盤,長實地產(01113),新鴻基地產(00016)都能為買家提供八成的一按,根本不需找銀行按揭也不必找財務公司做二按,對拿不出三成首期樓價的年輕人來說,這個吸引力最大

另外,新地更為即將推出的一個新樓盤提供高達95%的按揭。換言之,只要5%的首期即可當業主,宣傳效果很好,成了傳媒爭相報道的新聞。當然,所謂95%按揭是80%按揭再加上以另一個無按揭的物業抵押再借15%貸款,本來,一個無按揭的物業隨時都可以取得財務公司的貸款。因此,5%的首期,95%的按揭是地產商挖空心思想出來的宣傳方法。

無論如何,新盤接二連三熱賣是鐵一般的事實,而是,買家中不乏投資客,並非只是首次置業的自住者,說明市場還有大量剩餘資金沒出路。

投資客風險承受度較高
投資客與自住的首次置業者在風險的承受程度上是應該有所不同,自住的首次置業者應該保守一點,不應該輕易地被地產商提出的按揭優惠吸引而負債過重,成為今後 極大的生活負擔,財政負擔過重會壓垮自己的一切財政計劃,並失去不少機會,相似的,投資客基本上多已經有了至少一個自住單位,而且在衡量自住單位的每月供 樓負擔及收入的比例之後,覺得自己有能力再度多一個單位或多個單位才出手買樓投資。因此,只要經過計算後覺得可行便可以進行,冒高一點的風險也是可以接受的。

當然,這裏所指的經過計算是指原本自住單位的負擔已經不是問題,也許,自住單位是多年前買入,已經供完按揭,或者按揭金額只佔收入的一小部分,如此條件,進軍房地產市場,買樓收租是可行的。

長遠而言,買樓收租是不錯的投資,將來萬一情況出現逆轉,只要自己仍有工作能力,仍能保住自住物業的供款不出問題。虧了可以再來,可以東山再起,反之,自住的首次置業是輸不起的,一輸,是人生過程的重大打擊。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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