【置業安居】煥然壹居只宜自住（曾淵滄）
一直以來，市區重建局都是以市價賣價，今年卻破天荒推出「煥然壹居」，以市價八折的價格出售。因此，去年當市建局公布此消息時，引起傳媒熱烈反應，而且公布消息時，香港樓價正處於高位。
若作投資必然虧損
不過，經過了一段時間，煥然壹居終於在今年1月5日正式
推出供市民申請，截止日期是1月21日。正式推出時，傳媒冷淡處理這則新聞，反而報道一些負面的看法 ︰有人認為煥然壹居以市價八折賣樓，但市價是以去年12月18日的市價作估算，但今日的樓價已經比去年12月低了數個百分點。因此，所謂八折已經沒有八折 了，最多是八五折，但別忘記，將來補地價需要補足兩成。
還有，市區重建局過去賣樓，賣的是私樓，沒有任何出租、出售的限制，但煥然壹居學足 居屋的做法，未補地價前不能出租、出售或加按，變成只有自住用途而不能用來投資。兩年內想出售更是只會虧不會賺，這是因為兩年內如果樓價上升，業主只能以 買入的原價賣回給市建局，因此不但沒有利潤，更得花好些買賣之間的費用，如印花稅、律師費等；如果兩年內樓價下跌，市建局可以不買回業主想賣的物業，業主 只可以自己在市場放盤出售，但是，樓價正在下跌中，出售即虧損。
估價低估長遠潛力
點點不利的評論使到申請煥然壹居的熱潮冷卻了，近幾日，傳媒幾乎忘了煥然壹居正處於申請期，沒有傳媒向市區重建局打聽申請有多「熱烈」。
不過，無論如何，作為自置居所，有折扣畢竟比沒有折扣好，而且，啟德是個好地區，將來是九龍的地區之王。啟德目前只有公屋供應，居屋、私人住宅仍然缺乏，將 來啟德海邊應該會出現超級豪宅，特別政府不會浪費無敵海景的土地。因此，以去年12月18日的市價來估值，並沒有反映啟德將來長遠的潛力，長期的自住與投 資應該依然是不錯的選擇。如果因為傳媒冷淡處理而導致申請的人減少，反而可以增加申請抽中的機會。
煥然壹居是居屋的定位，但由市區重建局開發，應該與一般地產商開發的私樓水平差不多，在目前公屋林立的啟德新發展區，仍是鶴立雞群。
煥然壹居是曾蔭權時代留下來的項目，動工多年，今年第三季就可入夥了。目前啟德仍是很新的開發區，公共設施、公共交通都會相對缺乏，搬進去的人必須有開荒的心理準備，耐心地等待整個地區成熟發展。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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