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2016年5月24日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年5月24日

置業安居 - 曾淵滄 2016年5月24日


【置業安居】從買地猜大孖沙所想 (曾淵滄)
去年9 月, 香港樓價創新高之時,白石角土地招標,中標價每呎4,560元;8個月後的今日,白石角又有土地招標,位置剛好是去年9月招標那幅土地的旁邊,最新的中標價是每呎3,620元,下跌21%。

低地價有利地產商
過去8個月,代表香港二手樓價的

中原城市領先指數下跌12%。可見,地價下跌的幅度是比樓價大,難怪恒基地產(00012)主席李兆基多次呼籲特區政府大幅降低補地價的叫價。

對地產商而言,降低土地成本對自己更有利,因為樓價不斷上升的時候,地價也不斷上升,而且上升的速度也可能比樓價更快。這對地產商而言是提高風險,地價愈來愈高,將來賣樓時,樓價可以高也可以低。

去年9月買白石角的發展商,每呎地價多了940元,兩幅土地相鄰,相隔僅8個月,將來兩地盤的樓花可能會同時推出市場,成本不一樣,競爭力也就不同了。

有傳媒報道,香港首富李嘉誠旗下的長實地產(01113)在過去幾年經常採用間隔式地買地與賣樓策略。舉例說,2016年幾乎完全不買地,賣的樓也很少,沒有新的樓盤推出,現在只是在賣去年、前年推出賣剩的貨尾單位;貨尾單位剩下不多,減價推出,同時提供更高的按揭貸款比例。

2014年及2015年則恰恰相反,大量推出新樓盤,趁高價賣樓,也快速補充新土地儲備;2013年也與今年一樣,不買地不賣樓。精明的地產商懂得利用不同的時機為自己創造最佳回報,從買地到賣樓,為期大約3年。因此,通過觀察一流的地產商如長實的買地賣樓行為,我們也可以估計,在李嘉誠眼中,甚麼時候會是樓價的高峰期甚麼時候會是低潮期。

李嘉誠早已看淡樓市
翻查資料,長實在2011年大舉買地,用了221億元,2012年再買,用了125億元。但是2013年則一分錢也沒拿出來買地,以買地到賣樓時間為3年來計算,筆者就很容易知道為甚麼今年長實不賣樓,因為2013年不買地,2016就無樓可賣;2014年至2015年長實大量賣樓,所用的土地應該是2013年之前買入的土地,也許是2010年、2011年及2012年買入的土地;2014年與2015年,長實買地所用的錢也很少,僅數十億元罷了。

換言之,不僅今年不賣樓,明年、後年,長實可賣的樓也將很少。上述的資料說明一件事,在李嘉誠眼中,2016年至2018年香港的樓價將不樂觀。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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