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2016年6月28日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年6月28日

置業安居 - 曾淵滄 2016年6月28日


【置業安居】高按揭並非如意算盤 (曾淵滄)
地產商售樓技巧日新月異,新鴻基地產(00016)剛剛為Park Yoho推出120%按揭貸款,長實地產(01113)也馬上推出123%的按揭貸款,搶盡風頭。

間接搶銀行按揭生意
當然,所謂123%按揭貸款,只是搶鏡的宣傳手法,實際情況是必須以

手上的物業做一按,多借28%,再加上長實地產的新盤世宙的50%一按,另加45%的二按而組成123%的貸款。123%的按揭貸款實際上是兩個物業加起來,真正單是世宙的貸款則是95%,而其中一按只有50%。

長實的世宙已推出了一段時間,目前的優惠,目的是清貨尾,世宙是大型的發展項目,目前只剩下162夥。今次長實的銷售手法,主要是針對換樓客,手上沒有物業可以作為按 揭的首次置業者,當然沒有資格享有這項優惠。不過,值得留意的是,繼新鴻基之後,長實馬上推出這項銷售優惠,說明了地產商已經開始採用協助買家解決缺乏首期付款資金的問題,這應該會是一個趨勢,香港地產商財力雄厚,自己做起銀行生意,也等如直接與銀行搶生意。

二手樓市場首當其衝
當然,間接的說,地產商本身的資金有相當大的部分也是來自銀行,地產商以低息向銀行借錢,再轉借給置業者,一方面賺取息差,另一方面可以協助買家解決首期付款的問題,從而多做生意。

整個過程,受打擊最大的是二手樓的賣主,想賣二手樓的業主,沒有能力為買家提供上述的按揭貸款,二手樓買家向銀行貸款,銀行受金融管理局的控制,貸款比率相當低,二手樓買家得自己籌備相當巨額的首期付款。因此,金融管理局的打壓及現行樓市措施,也被不少人批評為間接協助地產商做生意,迫買家買一手樓。

但微妙的地方是,盡管金管局的按揭措施對地產商有利,但香港的地產商依然多次向金管局反映,希望放寬按揭貸款的比率。為甚麼地產商會建議放寬按揭業主的競爭?其實非也!我們看事物不能只看一面。

實際上,地產商靠自己的力量提供高比率的按揭貸款,高於銀行正常的貸款比率,地產商就得自己負起置業者無力供樓的風險,財務公司之所以收那麼高的二按利率,就是對沖壞帳的風險。還有,二手樓業主也是潛在的新樓買家,他們脫手自己的二手樓之後,往往會買新樓。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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