【置業安居】解構樓市轉勢跡象（曾淵滄）
去年9月至今年3月，樓市下跌。當時，筆者多次指出，樓價下跌的最大動力是股市下跌，去年股市曾出現「大時代」泡沫，於6月時泡沫爆破，股市大跌。9月時樓市才下跌，今年1月股市見底回升，樓市則在4月才見底回升，同樣地有3個月的延後效應，而這現象是正常的。
股市見頂或見底了數月後才影響樓市，理由是股市要連跌3個月或連升3個月，投資者才能開始感受到股市已經轉勢，因此開始對樓市抱著也應該轉勢的看法，到了股市轉勢被確定，樓市的轉勢，升跌幅度也擴大。
樓價或於明年底回落
過去9個月股市與樓市的變化，很明顯地說明了筆者的觀察是正確的。今年1月股市見底回升，但是，開始的時候，股市回升的跡象不明顯，升了一輪之後就呈現上落市格局，到了7月才直線上升至今，樓市則是在4月份才回升。
開始的時候升幅也是溫和的，每月上升幅度僅1%或不足1%，升幅不明顯，一直到8月，升幅才顯著擴大。很明顯的，升幅擴大是直接受到股市的影響，而且時間也是同步的。
不久前，長實地產（01113）公布業績的同時，管理層聲稱會考慮賣掉大量香港的物業。同時，傳媒也大事報道，長實地產在過去兩年絕少買地，也因此，筆者寫 了一篇文章，指出李嘉誠看淡未來的樓市，依照李嘉誠減少買地的時間來推算，李嘉誠應該是預計2017年年底或2018年開始，樓價會見頂下跌，而且下跌幅 度不小。所以現在趁高價賣物業，儲足現金，一兩年後可以趁低價買地。
股市見頂現轉勢徵兆
如果你相信李嘉誠的眼光，對當前樓市的熾熱是應該抱謹慎之心，在額外印花稅（SSD）的影響之下，短炒樓市獲利是很難很難的，如果你沒有持有10年或以上的打算，目前買樓投資的風險很大，現時買樓只適合上車一族，買樓自住的人。
另外有些人，手上有些收租物業，是過去買下的，已有不錯的帳面利潤，而且持有物業的時間也夠長，不必交額外印花稅，這些人也可能心思思地想學李嘉誠，趁高價賣樓，問題是，目前樓價仍在上升階段，賣了之後樓價可能仍然在上升，因此拿不定主意。
也許，上述的樓市與股市的關係可以協助想賣樓的業主，估計這一輪的樓市升勢甚麼時候見頂，也就是說，要留意股市在甚麼時候見頂。當然，判斷股市見頂，又是另一門學問。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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