網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2016年9月15日 星期四

置業安居 - 曾淵滄 2016年9月15日

置業安居 - 曾淵滄 2016年9月15日


【置業安居】解構樓市轉勢跡象(曾淵滄)
去年9月至今年3月,樓市下跌。當時,筆者多次指出,樓價下跌的最大動力是股市下跌,去年股市曾出現「大時代」泡沫,於6月時泡沫爆破,股市大跌。9月時樓市才下跌,今年1月股市見底回升,樓市則在4月才見底回升,同樣地有3個月的延後效應,而這現象是正常的。



股市見頂或見底了數月後才影響樓市,理由是股市要連跌3個月或連升3個月,投資者才能開始感受到股市已經轉勢,因此開始對樓市抱著也應該轉勢的看法,到了股市轉勢被確定,樓市的轉勢,升跌幅度也擴大。

樓價或於明年底回落
過去9個月股市與樓市的變化,很明顯地說明了筆者的觀察是正確的。今年1月股市見底回升,但是,開始的時候,股市回升的跡象不明顯,升了一輪之後就呈現上落市格局,到了7月才直線上升至今,樓市則是在4月份才回升。

開始的時候升幅也是溫和的,每月上升幅度僅1%或不足1%,升幅不明顯,一直到8月,升幅才顯著擴大。很明顯的,升幅擴大是直接受到股市的影響,而且時間也是同步的。

不久前,長實地產(01113)公布業績的同時,管理層聲稱會考慮賣掉大量香港的物業。同時,傳媒也大事報道,長實地產在過去兩年絕少買地,也因此,筆者寫 了一篇文章,指出李嘉誠看淡未來的樓市,依照李嘉誠減少買地的時間來推算,李嘉誠應該是預計2017年年底或2018年開始,樓價會見頂下跌,而且下跌幅 度不小。所以現在趁高價賣物業,儲足現金,一兩年後可以趁低價買地。

股市見頂現轉勢徵兆
如果你相信李嘉誠的眼光,對當前樓市的熾熱是應該抱謹慎之心,在額外印花稅(SSD)的影響之下,短炒樓市獲利是很難很難的,如果你沒有持有10年或以上的打算,目前買樓投資的風險很大,現時買樓只適合上車一族,買樓自住的人。

另外有些人,手上有些收租物業,是過去買下的,已有不錯的帳面利潤,而且持有物業的時間也夠長,不必交額外印花稅,這些人也可能心思思地想學李嘉誠,趁高價賣樓,問題是,目前樓價仍在上升階段,賣了之後樓價可能仍然在上升,因此拿不定主意。

也許,上述的樓市與股市的關係可以協助想賣樓的業主,估計這一輪的樓市升勢甚麼時候見頂,也就是說,要留意股市在甚麼時候見頂。當然,判斷股市見頂,又是另一門學問。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

置業安居 - 曾淵滄 舊文