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2016年9月5日 星期一

金融High Tea 2016年9月5日

金融High Tea 2016年9月5日
睇10年 留意深圳控股
2016年09月05日
  美國加不加息的消息搞到人都癲,上周五美國公佈8月非農就業增長數字,只有15.1萬個,少過市場預期的18萬個,更遠少於7月的25.5萬個的增長。受就業數字影響,利率期貨交易顯示本月加息機會率由上周五數據公佈前的42%,降至32%。

  市場

預期9月加息機會下降,美股向上,杜指上周五升72點至18491點。現時市場預計9月唔會加息,估計聯儲局最有可能在12月才加息。加息拖慢,加上香港銀行水浸,更加爆出一個按揭減息戰,有利樓價短期反彈回升。

  內地地產市場最近焦點,仍然是內房公司一哥萬科(2202) 給人狙擊的事件。恒大地產(3333) 近排亦加入這場爭奪戰,花了145億元購入萬科A股。恒大今年賣房數字很大機會超過3000億元人民幣,隨時高達3500億元,追上市場一哥萬科,市場二哥狙擊一哥,令這場股權爭霸戰更有睇頭。

  兩大合併 賣樓7000億
  不過,恒大近排也給大行狙擊,例如美林美銀發報告指恒大負債去到430%的水平,重申「跑輸大市」評級,目標價5.5元,搞到恒大股價上周二大跌7%,上周五收5.33元。美林美銀又提到恒大今年初至出報告時跌了16%,自1月開始已沒有進行回購,恒大過往的回購價平均為6.44元,可能會於業績公佈後回購股份,短期對股價會有幫助。恒大管理層早前在業績會沒有回應會否減債,只強調要頂住高負債去收購土地儲備,建築面積達到1.86億平方米。恒大預計公司在未來3、5年會有高速增長,負債相應會降至50%以下,又指境外投資者對內地樓市不了解。恒大去年頂着負債,大量買地,今年內地樓市飆升,已經食到甜頭。現時大行質疑恒大高負債仍去搶購萬科A股的行動,似乎仍未看透恒大的用意。

  我與內地地產業人士傾過,他說恒大持續買入萬科股份,有意鯨吞萬科,然後合併兩間公司。恒大今年賣房勢將超過3000億元,如果進取一點,可能賣到3500億,估計萬科今年亦會銷售3000至3500億,若然兩大房企合併起來,便會成為年銷售達到7000億元的巨無霸。房地產公司體積愈大,雖然有管理困難的問題,但也有拉低成本的好處。即使以萬科和恒大現時各自的規模,它們的主要供應商也可以成為上市公司。若然成功合併,新公司在市場議價能力會更大,誰接到這家巨無霸的生意,誰就成為一方的建材市場霸主。新公司成本再下降,可拉大和其他內房競爭對手的差距。

  或似電盈 蛇可吞象
  摩根大通也看到這個現象,估計恒大會通過槓桿式收購萬科,就像當年電盈以蛇吞象的方式收購香港電訊一樣。摩通稱恒大繼續在市場大幅收購萬科A股,最後會使用當年電盈的方法,大舉配售自己的股票,並提出全面收購。若然成事,合併後新公司的負債率可能由432%跌至142%,總資產將達到1.7萬億元人民幣。

  摩通對新公司的銷售保守少少,但仍估計會有6600億元,市場佔有率上升至8至10%。如果以萬科每股25元計,取得萬科5成股權的成本只需1200億元或者2.4倍的市帳率,恒大可以配股支付其中3成,其餘以現金支付。由於配股數量不太多,恒大主席許家印仍可是恒大控股股東。不過,若觸發全面收購的資金將高達2400億元,是恒大收購的最大障礙。

  深控集中 本地市場
  我覺得資金只是障礙之一,如果恒大可以全面併購萬科,應該能夠搵到大量戰略投資者,去支付這筆資金。更大障礙可能來自國家管理層,是否接受讓恒大變成這樣大的巨無霸房地產公司。另外,也要看恒大是否能夠取得其他股東支持,例如寶能便持有大量萬科股份,恒大要收購股權達到控股水平,沒有其他股東支持,很難成事。無論如何,這是一場非常富戲劇性的併購,大家不妨坐定定,剝花生睇好戲。

  如果你不想太投資巨型的內房股,可以選擇中型的房企,我比較看好深圳控股(604) ,深圳控股最近公佈中期業績,營業額63.83億元,按年升1.65%,純利16.55億元,按年增長超過68%;派中期息7仙,高過去年同期4仙。集團上半年完成合同銷售額140.4億元,按年增長83.3%,已完成全年185億元合同銷售目標的76%,其中盈利較高的深圳項目佔比約82%。若剔除深控的投資物業公允值變動,以及這段時期收購一家附屬公司之一次性廉價收購利得的淨影響,純利5.89億元,同比上漲34.6%。

  睇好深圳 長線發展
  內地房地產市場溫度急升,特別是北、上、廣、深這些一線城市,升得很厲害,當中尤以深圳為甚。中央不想樓價升幅過大,樓市過熱,要控制樓市,資料顯示,2016年前7個月,商品房銷售額57569億元,增長39.8%。

  但各地政府暗暗發功,內地樓市開始降溫。以深圳為例,8月上半月地產銷售數據始回落,內地媒體形容「膨脹式發展或漸近尾聲」,可以預計,未來一季深圳樓市的熱度將會回落,一定程度影響深控銷情,對股價有一點壓力。

  不過,最近與中環茶友食飯,提到了深圳整個城市的前景,90年代深圳仍差過香港很多,現時深圳的GDP已經超越香港,主要原因是深圳的科技產業佔了主要部份,大大推動城市發展。在全球佔據重要位置的科技公司例如騰訊(700) 及華為,都以深圳作為基地。在21世紀,科技是一個很重要產業,深圳以科技為龍頭產業,而香港暫時仍未見到有很突出的行業,講來講去都是金融和地產,主要還是希望食到人民幣國際化和中國「一帶一路」的生意,在金融業上分一杯羹。長線而言,比較香港及深圳,後者的發展空間更大。

  房地產是一個城市經濟的寒暑表,香港過往發了30年,幾大地產商年賺百億,未來深圳若是大有作為,在深圳做地產理應不差,當然如萬科這些全國巨頭在深圳一市也有很大佔有率,但深圳控股這家最大市屬房地產企業,是深業集團屬下公司,按理都有地頭龍的發展優勢。

  深圳控股近年調整未來發展策略,將重點放在深圳,從其他三四線城市退出,這一兩年深圳地產市場火爆,令深控深受其惠。在上周深控的業績記者會上,深控董事會主席呂華在答問時主動提到,深圳一個地產項目專案產生的收益,可能是外地(三四線城市)20個項目的收益的總和。深圳地產項目的毛利率超過50%,三四線項目在理想的情況下毛利率可能僅逾10%。集團繼續推動從三四線城市專案退出,例如今年上半年公司就將河源、薑堰兩塊尚未開發的土地退還給當地政府,聚焦發展「大深圳」區域和南京等中心城市樓盤。

  阿媽注資 不愁土儲
  深控管理層亦將上半年所取得的成果,歸功於母公司深業集團逐漸注入的深圳項目,成為深控「增長的堅實保證」。深圳控股過往每年平均獲得母公司注入一個項目,包括深業上城、深業東嶺等,它們佔深控今年上半年業績佔比高達82%。深圳未來的發展空間主要看可能增加的土地儲備有多少,深控管理層透露,深控母公司深業集團尚未注入的土地規模預估計達到150到200萬平方米。深業集團手中的資產主要包括深圳南山沙河項目、光明新區項目、坪山農用地項目以及南京濱江半島項目,均在深圳控股的洽談購買清單上。深控管理層形容其中沙河專案「特別有價值」,公司正在考慮其開發模式。

  單計一個沙河街道「深業世紀山谷舊區改造專案」,總用地面積10.66萬平方米,估計建築面積33.74萬平方米,僅以6萬元一平方米粗略估算,其總貨值已有200億元人民幣。深控現時市值291億港元,折合人民幣251億,即是注入一個項目的貨值已接近公司目前的市值。深控副總裁劉崇話,母公司深業集團上述可注入資產的建築面積估計在150至200萬平方米,為深圳控股「未來3到5年甚至更長的時間提供比較充足的資源」。

  慢慢低吸 長線投資
  母公司深業集團還在進一步擴充土儲,深業集團剛宣佈與深圳廣電集團簽訂戰略合作協定,就廣電集團位於福田、南山、羅湖龍華等潛在項目的合作開發達成意向。即是話未來可能有更多土地可以注入深控。不過,深控管理層未講到在母公司注入資產的具體時間表。深圳控股希望加強運營管理能力,以體現在資本市場對公司股票的估值上。深控總裁黃偉在業績會上直言,深控持有300多萬平方米物業,僅以4萬元一平米的單價推算,貨值也超過1200億元。他認為公司總市值僅287億港元(現時是291億港元),這並不匹配實際價值。

  很多人問我有甚麼股票可以長期投資,我覺得如果你睇好深圳這個城市的長線發展前景,深圳控股背景雄厚,是其中一隻集中在當地發展的房地產企業,可以多作留意。現價升近一年高位,不排除會受內地樓市調控政策影響而回落。所以想買要有耐性,不要一炮過買入,可以逢低吸納,當股份本身或者大市出現調整,可以低吸,慢慢儲貨,將它當為一種10年長線投資類別,是一種愈跌愈買的股份。深圳控股去年派息率4.2厘,今年中期派息已增,揸住收息亦不錯,更主要是睇好其長線增長前景,有機會成為當地的一家龍頭企業。

  陸羽仁
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