睇10年 留意深圳控股
2016年09月05日
美國加不加息的消息搞到人都癲，上周五美國公佈8月非農就業增長數字，只有15.1萬個，少過市場預期的18萬個，更遠少於7月的25.5萬個的增長。受就業數字影響，利率期貨交易顯示本月加息機會率由上周五數據公佈前的42%，降至32%。
市場
預期9月加息機會下降，美股向上，杜指上周五升72點至18491點。現時市場預計9月唔會加息，估計聯儲局最有可能在12月才加息。加息拖慢，加上香港銀行水浸，更加爆出一個按揭減息戰，有利樓價短期反彈回升。
內地地產市場最近焦點，仍然是內房公司一哥萬科(2202) 給人狙擊的事件。恒大地產(3333) 近排亦加入這場爭奪戰，花了145億元購入萬科A股。恒大今年賣房數字很大機會超過3000億元人民幣，隨時高達3500億元，追上市場一哥萬科，市場二哥狙擊一哥，令這場股權爭霸戰更有睇頭。
兩大合併 賣樓7000億
不過，恒大近排也給大行狙擊，例如美林美銀發報告指恒大負債去到430%的水平，重申「跑輸大市」評級，目標價5.5元，搞到恒大股價上周二大跌7%，上周五收5.33元。美林美銀又提到恒大今年初至出報告時跌了16%，自1月開始已沒有進行回購，恒大過往的回購價平均為6.44元，可能會於業績公佈後回購股份，短期對股價會有幫助。恒大管理層早前在業績會沒有回應會否減債，只強調要頂住高負債去收購土地儲備，建築面積達到1.86億平方米。恒大預計公司在未來3、5年會有高速增長，負債相應會降至50%以下，又指境外投資者對內地樓市不了解。恒大去年頂着負債，大量買地，今年內地樓市飆升，已經食到甜頭。現時大行質疑恒大高負債仍去搶購萬科A股的行動，似乎仍未看透恒大的用意。
我與內地地產業人士傾過，他說恒大持續買入萬科股份，有意鯨吞萬科，然後合併兩間公司。恒大今年賣房勢將超過3000億元，如果進取一點，可能賣到3500億，估計萬科今年亦會銷售3000至3500億，若然兩大房企合併起來，便會成為年銷售達到7000億元的巨無霸。房地產公司體積愈大，雖然有管理困難的問題，但也有拉低成本的好處。即使以萬科和恒大現時各自的規模，它們的主要供應商也可以成為上市公司。若然成功合併，新公司在市場議價能力會更大，誰接到這家巨無霸的生意，誰就成為一方的建材市場霸主。新公司成本再下降，可拉大和其他內房競爭對手的差距。
或似電盈 蛇可吞象
摩根大通也看到這個現象，估計恒大會通過槓桿式收購萬科，就像當年電盈以蛇吞象的方式收購香港電訊一樣。摩通稱恒大繼續在市場大幅收購萬科A股，最後會使用當年電盈的方法，大舉配售自己的股票，並提出全面收購。若然成事，合併後新公司的負債率可能由432%跌至142%，總資產將達到1.7萬億元人民幣。
摩通對新公司的銷售保守少少，但仍估計會有6600億元，市場佔有率上升至8至10%。如果以萬科每股25元計，取得萬科5成股權的成本只需1200億元或者2.4倍的市帳率，恒大可以配股支付其中3成，其餘以現金支付。由於配股數量不太多，恒大主席許家印仍可是恒大控股股東。不過，若觸發全面收購的資金將高達2400億元，是恒大收購的最大障礙。
深控集中 本地市場
我覺得資金只是障礙之一，如果恒大可以全面併購萬科，應該能夠搵到大量戰略投資者，去支付這筆資金。更大障礙可能來自國家管理層，是否接受讓恒大變成這樣大的巨無霸房地產公司。另外，也要看恒大是否能夠取得其他股東支持，例如寶能便持有大量萬科股份，恒大要收購股權達到控股水平，沒有其他股東支持，很難成事。無論如何，這是一場非常富戲劇性的併購，大家不妨坐定定，剝花生睇好戲。
如果你不想太投資巨型的內房股，可以選擇中型的房企，我比較看好深圳控股(604) ，深圳控股最近公佈中期業績，營業額63.83億元，按年升1.65%，純利16.55億元，按年增長超過68%；派中期息7仙，高過去年同期4仙。集團上半年完成合同銷售額140.4億元，按年增長83.3%，已完成全年185億元合同銷售目標的76%，其中盈利較高的深圳項目佔比約82%。若剔除深控的投資物業公允值變動，以及這段時期收購一家附屬公司之一次性廉價收購利得的淨影響，純利5.89億元，同比上漲34.6%。
睇好深圳 長線發展
內地房地產市場溫度急升，特別是北、上、廣、深這些一線城市，升得很厲害，當中尤以深圳為甚。中央不想樓價升幅過大，樓市過熱，要控制樓市，資料顯示，2016年前7個月，商品房銷售額57569億元，增長39.8%。
但各地政府暗暗發功，內地樓市開始降溫。以深圳為例，8月上半月地產銷售數據始回落，內地媒體形容「膨脹式發展或漸近尾聲」，可以預計，未來一季深圳樓市的熱度將會回落，一定程度影響深控銷情，對股價有一點壓力。
不過，最近與中環茶友食飯，提到了深圳整個城市的前景，90年代深圳仍差過香港很多，現時深圳的GDP已經超越香港，主要原因是深圳的科技產業佔了主要部份，大大推動城市發展。在全球佔據重要位置的科技公司例如騰訊(700) 及華為，都以深圳作為基地。在21世紀，科技是一個很重要產業，深圳以科技為龍頭產業，而香港暫時仍未見到有很突出的行業，講來講去都是金融和地產，主要還是希望食到人民幣國際化和中國「一帶一路」的生意，在金融業上分一杯羹。長線而言，比較香港及深圳，後者的發展空間更大。
房地產是一個城市經濟的寒暑表，香港過往發了30年，幾大地產商年賺百億，未來深圳若是大有作為，在深圳做地產理應不差，當然如萬科這些全國巨頭在深圳一市也有很大佔有率，但深圳控股這家最大市屬房地產企業，是深業集團屬下公司，按理都有地頭龍的發展優勢。
深圳控股近年調整未來發展策略，將重點放在深圳，從其他三四線城市退出，這一兩年深圳地產市場火爆，令深控深受其惠。在上周深控的業績記者會上，深控董事會主席呂華在答問時主動提到，深圳一個地產項目專案產生的收益，可能是外地(三四線城市)20個項目的收益的總和。深圳地產項目的毛利率超過50%，三四線項目在理想的情況下毛利率可能僅逾10%。集團繼續推動從三四線城市專案退出，例如今年上半年公司就將河源、薑堰兩塊尚未開發的土地退還給當地政府，聚焦發展「大深圳」區域和南京等中心城市樓盤。
阿媽注資 不愁土儲
深控管理層亦將上半年所取得的成果，歸功於母公司深業集團逐漸注入的深圳項目，成為深控「增長的堅實保證」。深圳控股過往每年平均獲得母公司注入一個項目，包括深業上城、深業東嶺等，它們佔深控今年上半年業績佔比高達82%。深圳未來的發展空間主要看可能增加的土地儲備有多少，深控管理層透露，深控母公司深業集團尚未注入的土地規模預估計達到150到200萬平方米。深業集團手中的資產主要包括深圳南山沙河項目、光明新區項目、坪山農用地項目以及南京濱江半島項目，均在深圳控股的洽談購買清單上。深控管理層形容其中沙河專案「特別有價值」，公司正在考慮其開發模式。
單計一個沙河街道「深業世紀山谷舊區改造專案」，總用地面積10.66萬平方米，估計建築面積33.74萬平方米，僅以6萬元一平方米粗略估算，其總貨值已有200億元人民幣。深控現時市值291億港元，折合人民幣251億，即是注入一個項目的貨值已接近公司目前的市值。深控副總裁劉崇話，母公司深業集團上述可注入資產的建築面積估計在150至200萬平方米，為深圳控股「未來3到5年甚至更長的時間提供比較充足的資源」。
慢慢低吸 長線投資
母公司深業集團還在進一步擴充土儲，深業集團剛宣佈與深圳廣電集團簽訂戰略合作協定，就廣電集團位於福田、南山、羅湖龍華等潛在項目的合作開發達成意向。即是話未來可能有更多土地可以注入深控。不過，深控管理層未講到在母公司注入資產的具體時間表。深圳控股希望加強運營管理能力，以體現在資本市場對公司股票的估值上。深控總裁黃偉在業績會上直言，深控持有300多萬平方米物業，僅以4萬元一平米的單價推算，貨值也超過1200億元。他認為公司總市值僅287億港元(現時是291億港元)，這並不匹配實際價值。
很多人問我有甚麼股票可以長期投資，我覺得如果你睇好深圳這個城市的長線發展前景，深圳控股背景雄厚，是其中一隻集中在當地發展的房地產企業，可以多作留意。現價升近一年高位，不排除會受內地樓市調控政策影響而回落。所以想買要有耐性，不要一炮過買入，可以逢低吸納，當股份本身或者大市出現調整，可以低吸，慢慢儲貨，將它當為一種10年長線投資類別，是一種愈跌愈買的股份。深圳控股去年派息率4.2厘，今年中期派息已增，揸住收息亦不錯，更主要是睇好其長線增長前景，有機會成為當地的一家龍頭企業。
陸羽仁
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