【利財筆記】林Sir商廈實戰經 沽北角換油麻地 (林本利)
林Sir上兩期傳授上車及換樓貼士，今期分享自己購入商業樓宇經驗。他自言今年5月做了「偉大」的換樓決定——沽出北角一個寫字樓單位，買入油麻地的寫字樓單位作教育中心分校，此舉「偉大」在於油麻地分校交通便利，方便九龍及新界學生。他
又細說自己購入油麻地寫字樓的搵樓、講價過程，帶出投資商業樓宇的注意事項。（廿載買樓經驗談，三之三）
林Sir在2010年8月售出碧瑤灣收租單位，同年8月及9月，他在北角一幢寫字樓分開購入上下層兩個單位（可節省釐印費），分別用作辦學及個人辦公室，數年後他見一個單位已夠用，便租出其中一個。但隨著理財班學生愈來愈多，現時每月理財班已有600多人報讀，地方不敷應用，也為了方便九龍及新界學生，林Sir今年3月見樓市調整，市況淡靜，便在油尖旺區四出物色新地方，加大校舍。
一、吼相連單位 釐印慳一半
他教大家找地產代理搵樓，要給予清晰指示，他當時的要求有3個：一是地方可容納70至80人；二是鄰近彌敦道、距離港鐵站出口5分鐘步行時間內；三是要求找相連的兩個單位，每個實用面積約300平方呎，預算為每個單位約300萬元。原來商業樓宇可找專業人士分契，找分了契的相連單位好處在於慳釐印費，單位愈細，釐印費愈低。若夫婦二人均屬首置，各買一個單位，300萬元物業的釐印費為4.5萬元，兩個細單位合共9萬元。但一個600萬元的大單位，釐印費則為18萬元，找相連單位可慳一半！
在油尖旺睇樓的同時，林Sir的北角單位也有買家接冾，最初代理表示對方願意出價600萬元，林Sir認為合理，原來去年12月，該北角商廈一個13樓單位以638萬元成交，林Sir的單位在23樓，高了10層樓，假設最高峰期值650萬元，今年初整體樓價較高位跌近一成，故值600萬元也算合理。最後林Sir見買家是教琴老師，甚有誠意，加上當時市靜也想幫代理促成交易，終以590萬元沽出單位，金額足以買油麻地商廈。
二、掌同廈樓 鋤價有理據
林Sir買入的兩個單位，樓齡24年，業主開價合共600萬元，最後成交價各為280萬及250萬元，整個相連單位合共530萬元。原來該廈同類單位，在樓市高峰分別值330萬及300萬元，故業主最初也不願意減價這麼多，但林Sir藉代理告知業主：「我在北角的寫字樓也賣了，賣出價也向現實低頭，較高峰期低了近一成。」同時，他從一個網站知悉，該廈最近10樓類似單位成交價不過240萬元，土地註冊處資料顯示，原業主早年以200萬元低價買這兩個單位，現時以530萬元賣出也獲利不俗，因此敢於以市價還價。
三、舊樓大起底 勿盡信代理
林Sir提醒，買舊樓最重要看看有沒有維修令、是否已安裝灑水系統和完成驗窗，而且油尖旺的商用樓宇普遍有廿年以上樓齡，「留意同座大廈有沒有人因生意失敗燒炭，或者跳樓自殺，不要盡信代理，自己要上網搜尋。」若與這些單位相鄰，買家承造按揭或將來轉售也隨時有問題。
林Sir最後提醒，這類商業樓宇價格波動很大，林Sir的北角商廈九十年代初開售時，一個單位賣接近500萬元，2003年卻低至100萬元，而且市道低迷、沒人承租，丟空之餘更要付高昂的管理費。可見商業樓的投資風險極大，「所以做任何投資也要有退出機制，如果我將來有病痛，或者業績倒退，不能經營下去怎麼辦？樓價大跌又會如何？千萬不要死頂，以免愈踩愈深！」
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
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