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2016年11月1日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年11月1日

置業安居 - 曾淵滄 2016年11月1日


【置業安居】內地豪客掃大單位 (曾淵滄)
郭炳湘與麗新發展(00488)合作的藍塘傲一推出,就出現搶購現象、久未出現的投資者大手買入。過去一段時間,地產商推出的新盤,對象是上車一族,是小單位的樓房。不過藍塘傲位居將軍澳沿海,有海景加上郭炳湘的功力與眼光。

該樓盤走中高檔路線,新盤有多個

大單位,近2,000平方呎,大單位吸引了投資者而非上車一族,開售第一天,大手賣出170個單位,有豪客以7,000萬元買下4個單位,平均每個單位的售價已接近2,000萬元,根據麗新發展的管理層所說,內地買家佔了一半,這又是另一個重要訊息:內地買家又來香港買樓了,只不過他們對劏房式的小單位沒興趣,專買1,200萬元以上大單位。根據中原地產的統計,今年第二季1,200萬元以上的物業有20.4%是賣給內地買家,若以成交額計算,佔26.6%。可見內地買家買的是價格較高的單位。

而今年首季,內地買家只佔同類單位的16.9%,也因此,特區政府的買家印花(BSD)收入也創新高。截至今年9月,特區政府收到5億元的BSD稅項,涉及250宗的非本地買家在香港買樓的單位。

九龍樓價達2萬元
內地買家來香港買樓,雖然得付額外的BSD,但是估計他們多會用公司名義持有物業,將來轉手只需轉讓公司股東就行了,不必再付任何物業的印花稅,一勞永逸。BSD難不倒他們,內地錢太多,不知道該投資甚麼,來香港買樓投資是出路之一。

以公司名義買樓,每年得付一筆註冊費、核數費。因此,以公司名義買2,000萬元的樓與買200萬元的樓每年付出的成本是一樣的。因此會傾向買大單位,買1,200萬以上的樓,實際上,1,200萬元的樓在今日的香港根本稱不上豪宅,九龍筆架山一幅土地招標,中標呎價已超2萬元,今日九龍市區樓價一般呎價都達2萬元,1,200萬元只能買個600平方呎的小單位。

投資者應避小單位
藍塘傲熱賣,同時賣到好價,證明郭炳湘與麗新發展的眼光,敢於放棄近日流行的超小單位而建較大的單位,結果證明大單位的承接力很強,更引來投資客大手買樓,一人買多個單位。

對上車族而言,沒錢買大單位,只好買小單位,但這是無可奈何。如果想投資,就應該避開人人皆買的小單位,更何況目前多數地產商傾向多建小單位,將來小單位過多,一旦樓市逆轉,自住的小單位業主很可能想賣掉小單位,買入較大的單位以改善自己的生活,到那個時候,市場上就會出現大量的小單位供應。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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