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2016年11月3日 星期四

利財筆記 - 林本利 2016年11月3日

利財筆記 - 林本利 2016年11月3日


【利財筆記】換樓勿投機 先沽後買最穩陣(林本利)

上期林Sir從自身20年買樓經驗,傳授無殼蝸牛上車3貼士。成功上車只是起步,隨著收入改善,或子女出世,總有一日要換樓改善居住環境。近年樓價飛升,有樓一族普遍賺了數百萬元,林Sir告誡換樓客切忌有投機心態,最好在短時間內先沽後買,完成換樓

程序,以立於不敗之地。(廿載買樓經驗談,三之二)

一、換樓必先沽後買
林Sir強調,換樓一定要先沽後買,簽下賣樓的臨時買賣合約後,才買另一個單位。他解釋,若換樓時先買新單位,其後才賣舊單位,如果當時樓價升,此舉固然有賺。若然不幸遇上樓價跌,新舊物業一同跌價,賣出原有物業套現後,隨時不足以支付新單位樓價,因此先沽後買一定最穩陣,如他近月賣出北角商用物業,換馬油麻地單位便是先賣後買。

大家也不用等到舊單位賣出程序完成,收足錢才買另一單位。他教路,只要在臨時買賣合約註明「必買必賣」的條款,確保買家必須買你的舊單位,賣家也一定賣出新單位。

同時,先沽後賣的換樓過程應盡快在一兩個月內完成,林Sir自己便試過在同一晚,完成一賣一買簽約程序。「換樓切忌投機!數年前一些人賣了樓,想等跌多一些才買回,結果到今年仍在等買樓!」林Sir說,若過去數年買樓上車,現在普遍賺二三百萬元,即使大家換的另一單位買貴了,也別忘記舊單位已賺了不少,不用太計較。

二、物業地點宜就腳
無論首置或換樓,林Sir認為地點最好就近自己及家人上班上學。若單位面積相若,新界樓的每月按揭供款,雖然可比市區樓便宜1,000元或2,000元,但他提醒別忘全家的交通費,一家幾口每月由新界到市區上班上學,交通費隨時已數千元,還未計每天動輒要花一兩小時的來回交通時間。若純粹因供款銀碼較細便選新界樓,隨時得不償失。

三、還價要合理公道
林Sir曾買入一個單位的出價與其他買家相同,最終業主卻賣給林Sir。原來該業主欣賞林Sir講公道說話,沒有如另一買家般,不斷踩低其物業質素、博業主減價,「做人要Fair、要講事實,所有交易要公平勻真!」他著大家還價幅度要合理,若太過離譜有機會觸怒業主。

四、收租需充足財力
林Sir向來堅持穩健投資,股票主要買藍籌或大公司,投資樓市亦然。他往往有足夠財政實力,才買樓收租,舉例2004年初林Sir買入薄扶林碧瑤灣單位收租,便先在2003年底出售海怡半島一個單位,再加上太太2003年提早退休的退休金,有充足彈藥才買。林Sir說,該單位是連租約購入,也由於有租客,無法入內睇樓,故買入價比市價低了10%。不過現在已不是買樓投資的好時機,「現在買樓投資要SSD(雙倍印花稅),又要交物業稅,若樓價跌大約一成,供樓10年的回報已負數。」

作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

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