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2016年12月13日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年12月13日

置業安居 - 曾淵滄 2016年12月13日


【置業安居】檢視內資買樓原因(曾淵滄)
新的辣招推出超過一個月,有關樓價的信息很混亂,大劈價的新聞有,地產商宣布貨尾樓盤加價同時又賣光的新聞也有。不過,不論是大劈價或是加價,成交量都不大,本地買家觀望者多。

不少地產代理都說,近日內地資金比較偏好買樓,有人說是因為人民幣貶值所造成的。

不過,筆者認為如果純粹為了人民幣貶值,不會是買樓,因為買樓套現不易,再加上辣招的打擊,買樓在短期內獲利的機會不大。如果是為了擔心人民幣貶值,更值得做的,是通過「滬港通」或「深港通」買香港股票。

撤走內資更趨困難

那麼,內地資金來香港是為甚麼?筆者認為目的就是內地資金以各式各樣的方法,千方百計的撤出。那為甚麼以前不撤現在才撤?理由是以前中國政府監管人民幣出境不嚴,而現在加嚴,人人都爭著在監管完全封閉之前,把資金撤出中國境外。過去,我們聽過「螞蟻搬家」的方法,僱人把人民幣現鈔帶到香港,現在難了,出境檢查嚴了,走私鈔票如被查獲隨時會全部充公,損失不菲。

因此內地資金來香港都得通過正常的手續申請,買樓、買地都是理由之一。內地中產階層在香港買樓,內地富豪則在香港買地,前陣子創出天價買地的內地富豪,目的還不是想把資金撤到香港,只要能將資金撤出,天價買地也無所謂,更何況,數年之後如果樓價再升,則天價就會變成正常價。

內地資金急著離開是擔心中國政府收緊人民幣離境的管制,最近,銀聯公布今年11月用銀聯卡買保險的資金的確大幅減少了九成,上個月銀聯開始限制內地居民用銀聯卡刷卡買保險,果然取立竿見影之效,如果有一日限制內地居民用銀聯卡買樓,對地產商而言,就是一個壞消息。因此,筆者認為目前的樓價是處於觀望中帶淡的形勢。

當心誤踏摩貨陷阱
過去一周,有兩則很有趣的炒賣車位的新聞,一則新聞是有人炒車位,成功摩貨而賺到不少錢,放下數萬元訂金,在正式買賣合約簽訂前賣掉,兩星期短炒可以賺比訂金多一倍的錢,但也有人想摩貨摩不出,又無力簽正式的買賣合約,被迫放棄訂金而到地產代理那裡想打經紀。

這就是香港的特殊現象,的確有人成功摩貨炒車位,但是不可能人人成功,炒車位之所以成功,是一些地產商把過去長期用來收租的車位突然一口氣賣掉,有部分有車人士抽籤抽不到,而願意多付數萬元買摩貨車位,實際上,這種人不會太多,他們實際上是可以等想摩貨出售的人摩不出放棄訂金,地產商再度推出時再買,也可以先租後買。開始的時候,大量租盤一起推出,租金不高,將來再慢慢物色買二手車位的機會。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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