【利財筆記】加辣挫樓市 地產股跌幅有數計（林本利）
樓市加辣一個月，一二手樓成交冰封，各大地產股看似身受其害。林Sir直言各地產商手握大量選委票，故政府辣招只針對二手樓市，一手並非打擊對象，故建議大家趁加辣後，分注買入股價回落的地產股。今堂他教大家粗略計算樓價下跌，對地產股售樓業務的影
響，若賣樓收入當中，有一半是地價和建築成本，樓價跌6%，售樓利潤則跌12%。（地產股大比拼，二之一）
特首選舉將於明年3月舉行，各疑似候選人已摩拳擦掌，準備出閘。林Sir坦言，各大地產商手握不少選委票，「這1,200人裏面，估計有近一半都是與地產界別有關的！」因此政府每次出招遏樓市，絕不會針對一手樓。
而且地產市道再差， 即使是2003年沙氏，小業主慘成負資產，但地產商憑著增加供應量，2003年賣樓也賺錢。今次政府加辣後，車位被瘋炒，多個地產商如長實地產（01113）、會德豐（00020）、南豐等也乘勢拆售車位，即使一個小小的車位售數百萬元，也不乏承接，近來觀塘麗港城有車位炒至200萬元，北角和富中心車位也突破300萬元。因此，無論市道好壞，地產商總有方法大賺一筆。
他建議學生趁各地產股股價近期大幅回落，分注吸納。原來樓價往往滯後於地產股價數個月，因此政府出招後，各地產股顯著下跌，其實已反映了未來樓價跌幅。而且，地產股股價波幅，也往往大於樓價波幅，亦即地產股有可能已「跌過龍」。
計算加辣後利潤縮水
林Sir教大家用簡單算術，計一計樓價下跌，對地產股業績的影響。舉例新鴻基地產（00016）於前北角臨海住宅項目海璿，樓盤近乎落成，卻遲遲未開賣。
回想新地在2012年以69.1億元，投得前北角商住用地，當時每平方呎樓面地價7,000多元，加上發水及可建車位出售，地價實際更低。林Sir估計，這幅全海景靚地，發展商必定當作豪宅出售，估計將來呎價肯定超過2萬多元。
早前林Sir在本欄計算， 樓價1,000萬元的物業，在加辣後，樓價要跌6.5%至934.8萬元，投資者才願意承接。因934.8萬元加上15%辣稅，才等於投資者本來買1,000萬元單位加上7.5%稅項的總支出。
假若海璿以2萬多元呎價開賣，地價和建築成本佔了一半，即每100元收入，有50元是成本，另外50元是利潤可以入帳。
若樓價跌6%，即這100元少賺6元，變成賺94元，但地價和建築成本仍是50元，即新地只有44元可入帳，亦即利潤由50元下跌12%至44元。「即是樓價跌6%，若全間公司只有賣樓業務，這公司賣樓利潤應跌12%，這是很簡單的推算。」
收租業務多影響較少
不過，本港上市的各大地產股，業務也分為售樓與收租兩部分。因此進一步評估地產股受樓價下跌的影響，要看其售樓與收租的比例，收租業務較多，影響相對較少。
原來新地只有約28%利潤來自本地賣樓，故此樓價下跌6%對利潤影響不過3%至4%左右。舉例恒基地產（00012）也不是整隻是地產股，其利潤有很大比重由煤氣（00003）貢獻。
由此可見， 賣樓業務利潤跌12%，對新地、恒地等地產商其實影響有限。各大地產股，哪一隻最抵買？林Sir翻閱各公司年報，整理和比較各公司業績，並逐一點評，下期續談。
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
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