C觀點 - 施永青
樓價、利率與人民幣匯率
2016年12月08日
政府推行新辣招之後，市場的交投少了近半，但樓價卻高據不下。原因是辣招在阻撓買家入市的同時，亦打擊了業主放盤的意欲。結果需求與供應同時減少，對價格的影響只是中性。
我相信，未來影響樓價較多的將是利率與人民幣匯
率，辣招的作用已在市場充分發揮，未來不會起新的作用。
特朗普當選後，市場估計，他會在減稅的同時，大事展開基建──起機場、建公路、修橋樑等。然而，美國的庫房早已空虛，所以不得不進一步大量舉債，那就需要增加利率去吸引資金。
此外，進行基建就得聘用本地工人，帶動工資上升，推高通脹，令聯儲局亦需要加息去遏抑通脹。因此，不難預期，今後美息還會進一步上升。
由於現時港元的匯率仍偏強，因此在美國加息的初期，港息不一定立即跟貼。我估計美國要加息兩至三次後，港息才會開始跟進。不過，若然美息持續向上提升，港息不可能長期無動於衷。即使利率不至於升至存款收息比買樓收租更吸引的水平，亦足以令人們對收租回報率有更高期望。如果租金沒法跟隨利率同步上升，而人們又期望有更高的租金回報率的話，那唯有降低樓價去令回報率上升。因此，利率上升得比政府辣招有更強的遏抑樓價作用。希望在利率的升勢確定之後，政府會考慮減辣，令市場可正常運作。
另一個在未來會影響樓價的因素是人民幣匯率。因為，現時令樓價可高據不下的一項重要因素，是不斷有買家從內地蜂擁而入。這些買家入市的主要目的並不是要買樓自住，而是要找個藉口把人民幣換成港元資產。他們是基於恐懼，多於因為貪婪。他們除了擔心人民幣會貶值外，更擔心人民幣將來會無法調出國外。否則怎會有人願意付了30%樓價的買家印花稅外，還願意為賣家交10%樓價的特別印花稅(因上手持貨的時間不足三年)。
然而，我覺得大陸人對人民幣貶值的恐懼並不理性。原因是人民幣其實並不弱，它只是沒有美元升得那麼快吧。人民幣兌世上其他的主要貨幣，包括歐元、日圓、英鎊、澳元……等，其實都是升值。其他幣值貶得更多的國家，其國民都沒有這麼大的恐懼，相信中國人經過這一輪的盲目走資後，應該會逐步冷靜下來。
再者，特朗普顯然並不樂於看見人民幣貶值，這會令美國的產品顯得更昂貴，而中國的產品反會因此而變得更便宜。因此，今後特朗普一定會想辦法令人民幣升值。屆時，中國資金來港買樓的迫切性就會下降，樓價能否長期維持在高價就成疑問。所以，香港的樓市在下階段應該是易跌難升，投資者入市宜謹慎為重。
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