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2017年1月20日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2017年1月20日



趣遊樓市 - 脫苦海 2017年1月20日


【脫苦海講樓】增多供應為何未反映在樓價(脫苦海)

已經宣佈不連任的行政長官梁振英星期三發表最後一份施政報告,份量也不比之前的少,其中關於「房屋及土地利用」更是佔有顯著篇幅達56段,令人期望。細看內文,大多數是關於過去的成績,以及已公佈的發展項目,除了希望發展郊野公園之外,未有多少新意提出。

無可否認本屆政府就房屋及土地著力遠比前任為多,當中也列出比如預計未來3-4年住宅物業單位供應比前多45%,期內賣出土地可興建的單位比前任增加超過一倍等,均令人覺得供應大有增加。

可是這兩項指標,都是未來的供應,要不是要等三四年,就是出售的是土地。正如他事後解釋,由於房屋的發展期甚長,在任內開展的住宅項目大多數仍然未完成入夥,來解釋樓價未因而下降。未來數年的樓花供應會繼續增加,同時陸續入夥的新物業會令到遷入新單位的人出售舊單位,從而增加二手市場的供應。

其實二手市場供應減少,辣招也是重要的原因,加各種印花稅,令到樓宇交易成本大增,換樓的意欲減少,究竟有多少人會在收到新樓後會賣出舊樓,視乎當中有多少人是換樓。正由於辣招增加交易成本,令到新樓買家換樓的比例較少,又或者不少人本來是換樓,也因而轉賣為租,未必會因而令到二手市場供應增加。

另一方面,最近將非首次置業者的印花稅劃一加至15%,有一個負作用是令到買樓收租者更不願賣出單位,雖然賣樓不用交印花稅,但賣樓後得回的資金,再買物業就要交15%印花稅,結果令到二手市場的供應更加少,除非出更高價錢,已持有收租物業的人就不願賣樓了。

所以,現時的情況下,一手市場供應要等未來繼續增加,二手市場的供應就要能期望太多了,而施政報告內沒有提及對辣招有何調整,那就要交給下任特首了。

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