利財筆記 - 林本利 2017年2月16日
【利財筆記】樓價瘋升 公司盤扭曲樓市（林本利）
中原樓價指數（CCL）近期升至146點，一步步逼近2015年9月歷史高位147點。近來以公司轉讓形式的成交個案湧現，家住海怡半島的林Sir早前行經地產舖，赫見這些「公司盤」（即以公司持有的單位）愈來愈多，慨嘆這些成交推高樓價，CCL不宜盡信。
林Sir早前經過地產舖，看見幾個「公司盤」的出價並不合理，如圖中的726平方呎、兩房半單位，「沒有海景的單位也賣1,000萬！」這些單位以往應值800多萬元。
原來這些以公司名義持有的單位，以公司轉讓形式放售，只需要支付0.2%的印花稅，以及約8萬元的會計核數費用。反之，若以個人名義持貨，本地買家需付15%印花稅，內地買家更要支付30%的雙倍印花稅。因此，公司轉讓形式的買賣可大幅慳稅！
近年人民幣持續貶值，引發走資潮，內地買家湧港買樓。若上述單位以約850萬元出售，內地買家需付255萬元的雙倍印花稅，總共需要1,105萬元。現在以公司名義持有並轉讓，內地買家可節省這255萬元，改為繳付公司轉讓的0.2%印花稅，樓價1,000萬元付2萬元。再加上公司核數費用，約10萬元手續費即可，業主見狀，自然會提價出售，
「業主不加足200萬元，也加100多萬元上去吧！」故這單位放盤售1,000萬元，除笨有精，內地買家和放盤炒家可謂雙贏。
公司盤避稅成交非指標
這類高價成交的「公司盤」近日經常上報，如前行政會議成員林奮強，1月底以3,080萬元破頂價售出奧運站維港灣複式連約單位，持貨10年帳面勁賺1,490萬元。該單位以有限公司名義購入，董事為林奮強及其太太。據報道，林奮強目前持有多個西九龍的屋苑，大部分均以公司名義購入。梁振英和陳茂波本人及家人也有開設離岸公司持有資產，方便買賣。
此外，有內地商人去年底以6億元，買入持有港島南區赫蘭道洋房的公司，成交兩個多月後，日前以7.4億元放售。若成功出售，該內地買家先後「避稅」節省逾3億元。
林Sir憤慨道：「特首梁振英厚顏說自己為樓市落藥有成效，回想曾蔭權下台時，買樓負擔比率約40%，當時2012年3月中原城市領先指數（CCL）只是100點，現在146點足足升了50%。」他說香港樓市被政府辣招扭曲，為逃避雙倍印花稅，一向以公司名義持貨的炒家以公司名義轉讓，高價成交不絕，政策可謂適得其反，益了某些有心人。據林Sir了解，這類公司盤交易也計入中原樓價指數，故CCL不宜盡信。同時，若大家現在要入市買樓，千萬要查清楚正常市價，不要受這些「公司盤」影響而買貴樓。
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
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