【趣遊樓市】鴨脷洲地王的啟示（脫苦海）
上周最矚目的地產新聞可算是鴨脷洲利南道地皮以168億批出，平均樓面呎價是22,118元，超越1997年時的小西灣地王的118.2億，成為有香港金額最大的單一地皮成交紀錄。令到市場感到驚奇的除了是地價奇高外，還有就是投得地皮的是兩間內房發展商，引
起人覺得內房搶高地價，將令到樓價進一步上升，紛紛轉而看好後市。
參看鄰近屋苑的呎價，最近開通港鐵的海怡半島中原調整呎價15,808元，坐擁海景的半新樓深灣軒16,159元，香港仔舊屋苑香港仔中心12,491元，即使與樓面呎價22,118元相比也有很大的距離，而市場估計落成後要賣到呎價38,000元才有合理利潤。若地價按照市場事前預期般調低四成，得出每呎樓面價16,000元，也是麵粉接近麵包價，可見內房出價比本地發展商更進取。
若要解釋該幅地皮能否出現比同區高出明顯溢價，可以考慮同區另一個例子，就是位於薄扶林的貝沙灣，附近的屋苑置富花園呎價13,051元，碧瑤灣呎價16,525元，而貝沙灣則高達24,600元，差不多高出一萬元一呎。而利南道地皮的位置背靠山坡面向開揚海景，環境與貝沙灣類似，加上附近有南港島線車站，以及預期的升值，就可以解釋高溢價。
內房的算盤也許與本地發展商不同，由於本地發展商除了多年來投得的地皮外，還有收購舊樓重建以至新界農地等土地來源，例如最近新地的十四鄉項目獲批興建17座住宅。而內房要進入本港市場，就只有到官地拍賣競價，而且要出比本地發展商更高的價錢。
另外基於國內房地產市場的生態，搶地王、高借貸、低利潤率，均與本地發展商不同，而隨著內地的供給側去產能，再度出招冷卻國內樓市，以及人民幣的貶值預期，均令到內房要進入香港市場，但同時亦將國內市場的風格帶入香港。他們對香港地域的認知亦未必與本地相同，最典型的例子是啟德的地價是參考九龍站或奧運站來計價的，今次只是將鴨脷洲臨海地以貝沙灣甚至山頂作為參考。本地人覺得貴，並不表示他們也覺得貴。
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