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2017年3月9日 星期四

施永青 am730C觀點 2017年3月9日

施永青 am730C觀點 2017年3月9日


首置屋需設入息上限嗎?


首置屋需設入息上限嗎?
我雖然不完全認同世上存在著天賦的住屋權;但我卻認為,當一個社會富裕到一定的程度的時候,它是可以為社會所有的成員,提供一個恰如其分的居所。香港社會應具備這樣的條件。

因此,我倡議的首置屋,是打算惠及全社會的。即社會中的每一個成員,在他的

一生中,都有權在政府安排下,買到一個首置居所,不分貧富,都有這個權利。情況一如人人都可有免費教育,都可以用公立醫院一樣。所以,理論上,買首置屋是不用作入息審查的,看看身份證有沒有三粒星就可以了。

然而,首置屋不可能一天之內全部興建完成,總得有些人先買,有些人遲買。居屋的做法是搞抽籤,交給命運之神去決定算了。但這是最無腦的做法,效果不一定好。如果可以借助市場機制去解決問題,成效應該更好。

我覺得香港的住屋問題可分開三個層面去解決。第一類是收入微薄得連市場租金也付不起的人。他們只能入住政府補貼的公屋。第二類是收入足以負擔建築成本與發展商合理利潤的人,他們本應有條件置業,但由於市場受到投資因素扭曲,才導致樓價與他們的購買力脫節,以至他們沒法在私人的自由市場置業,必須靠政府政策,排除投資因素的影響,讓他們在一個特定的自用市場裏置業。亦即是我倡議的首次置業市場。第三類是競爭能力足以與國際資金抗衡的人,他們可以憑自己的實力在私人市場解決自己的住屋問題。

要排除第一類人出首置市場並不難,因為即使是零地價,首置屋的價錢這類人也負擔不起。至於第三類人,他們對住屋的質素有要求,有能力就不會委屈自己。只要限定首置屋的面積不能大過500方呎,又只准自用,不可收租,他們買來也沒有用。當第一類與第三類的人都不會來的時候,留下來的就是首置市場想照顧的人了。

問題是首置屋不可能在一天內同時興建好,首批供應一定會有人搶著要買,這會為發展商製造抬價的機會,社會甚至會認為,有了首置市場一樣解決不了樓價高企問題。所以,我不得不接受在開始的時候要對入市的對象有一定的限制,亦即是要設入息上限。準則是先幫助低收入的一批入市,到供應較多的時候,才提供收入高一點的人入市。低收入的人,捱貴租會捱得較辛苦,社會應容易明白,他們確有優先得到政策照顧的迫切性。

現時居屋申請者的每月入息上限52,000元。這個要求太鬆,所以每有新居屋推出,申請購買者數以萬計,很難處理。所以我傾向將入息上限降低,至每月30,000元,到有更多的供應時才逐步提升入息上限,讓更多的人可以上車。

如果首置屋只能賣給月入30,000元以下的家庭,將來發售時的定價一定不會高。500方呎的單位,只能賣150萬至200萬水平。發展商在投地時一定會因應買家的負擔能力來出價。這將導致地價大幅下降,每呎樓面地價可能跌至只有幾百元。令新一代都可以有信心,只要自己努力工作,將來不會買不起樓。社會的怨氣亦可以大幅減少。

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