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2017年4月10日 星期一

施永青 am730C觀點 2017年4月10日

施永青 am730C觀點 2017年4月10日


再加辣不如逐漸減辣


再加辣不如逐漸減辣
一如所料,樓價一旦破頂,升勢只會加快,而不是停滯不前。

樓價處於新高的實際意義,是凡是買了樓的人,這一刻都處於盈利狀態。賺了錢的人,很容易會自我肯定,覺得自己特別善於作地產投資,下次會優先考慮把錢投放在地產市場。

與此同時,香港社會卻不乏可

以投資的閒錢。香港的銀行存款,在97年的時候,約有2.7萬億港元;但到了今天,已升至11.7萬億元,是97年的四倍有多。

97年的時候,中原城市指數在100點,現在才升至150點左右。可見香港的樓價升幅遠遠追不上銀行存款的升幅。若果有一部分存款轉向投資地產,將有足夠的力量促使樓價作進一步上升。

很多人對11.7萬億元代表有多大的購買力可能不太清楚,我在這裡給大家算一算。香港的私人住宅約有115萬個單位,以平均每個單位650呎,每呎1.5萬元計,只需112,125億元。即是說,我們現有的存款,足夠買起全港的私人住宅有餘。這還沒有把可以得到的按揭貸款計上去。

面對社會上存在著的,這麼龐大的投資能力。難怪政府一再把辣招加辣,都對遏抑樓市全無實效了。

近日樓市又再熾熱起來,社會上經常可以聽到要求出手遏抑的呼聲。有人預測,政府將很快會把辣招進一步加辣。

我估計,政府再度出手的機會確實存在,但應該不是在原有的辣招上進一步加辣。因為,原有的辣招已證明沒有甚麼效益,很明顯是開錯了藥方。錯誤的藥方,不可能因加重份量就變得有效。

在政府未找到有效的新藥方之前,我建議不妨把舊藥方反過來用,我估計效果會相當不錯。做法是從加辣變成逐步減辣。

我不贊成一次過撤銷辣招。這只會令已經十分熾熱的樓市火上加油,變得更加難以收拾。我建議逐步減辣,可以促使買家延後買樓的決定,以得到更多的減辣好處。這樣起碼可在減辣尚未完成的時間裡,發揮遏抑需求的作用。

我建議先從非首次置業的印花稅入手,其他兩項—買家印花稅與短期轉讓印花稅,則繼續保留,以備用來救市(我擔心新政府上任後會對樓市落重藥,若果市場反應強烈,可能又得掉轉頭來救市,一如97後的情況)。

我建議把港人非首置的15%印花稅,分五次漸進式遞減,每季進行一次,分別是第一次減1%,第二次減2%,第三次減4%,第四次減8%,第五次減完。這樣就可以引誘買家延後入市時間,讓政府有一年零三個月的時間推出新的更有效的房屋政策。只要這些新政策有效,那到了非首置印花稅完全撤銷時,也不用擔心樓價會作報復式上升。

不過,這些新政策不能只是著墨於限制需求上,而是一種如「孫九招」那樣的多管齊下的,全方位都照顧到的政策。具體可以怎樣的做法,另文再談。

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