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2017年7月28日 星期五

陸羽仁 BLOG 2017年7月28日

陸羽仁 BLOG 2017年7月28日

唔買貴嘢4
2017/07/28 09:53:10
網誌分類: 經濟
美股又玩V彈,中午12點幾曾大幅下挫,杜指由當日高位21786點,回落88點,最多跌0.4%,但1小時後回升,不只補回跌幅,還刷新了收盤紀錄,杜指收21796點,升85點。

再講買樓投資的問題。網友wing

zero講出了我想講的東西,「陸sir講替代概念是投資理財重要的一環,就算你租緊樓,最簡單買一籃子REIT,用D股息去對沖部分租金,最後財息兼收。成日想一注獨贏然後收工,同買六合彩的心態分別不大。」

散戶的確成日想一注獨贏,買樓又係,買股又係,現實上好難中,難中的原因是對手好強,買樓的對手係發展商,你可以話佢地幾年前唔瘋狂買地,又或者唔惜貨一有售樓同意書就賣樓俾你,係睇錯市。亦可以話佢地對呢個行業太熟悉,覺得呢啲驚人樓價好難持續,沽得就沽。

我好高興呢幾日寫的東西,激起很多回應,連平日少出現的網友也出現,好像久違了的好朋友那樣,見到他們很高興,更高興的是大家會去討論問題,我並不需要大家認同,只希望大家去思考問題,不想思考已有定論的朋友,看我的文章真是浪費了你們時間。

買樓的好處是有大槓桿,買中有放大效應(其實買發展商股票同樣有槓桿,因為公司有借貸),但買錯也有放大效應。你2012年用600萬買一間市區400呎新樓自住,如今買同樣的樓,要800多萬,市區新盤20000元一呎的比比皆是。但你2012年買的樓,除非空置,否則裝修一下少少哋50、60萬,加上稅費利息,可能都要近100萬的成本,帳面賺150萬已不錯,投入180萬元本金,賺150萬,賺價83%,的確比買股粗粗地賺70%高(買房託的回報)。若沽出稅局對買入7年以下沽出的問題很可能定義為投機,要收賺價16.5%的稅款,買股賺錢不用交稅。更大的問題你是自住樓,你不是長住不沽的嗎?

長住不沽的樓,若入市價位較貴或好貴,它會吸收了你大部份(或所有的儲蓄),變成你未來20年唯一的投資,你就要睇20年後,不是3、5年後這間樓的價值。現在樓價如此貴去買樓,成工靠父幹,800萬的樓,240萬的本金,可能大部份由爸媽俾,我見過實例,一個普通打工已退休的爸媽,過去做小生意,剩錢不多,其實不夠錢代兒子俾首期,將自住樓去二按?本金俾仔女,二按收15厘息,借100萬一年俾15萬息,挾埋100幾萬棺材本,去俾個畢業4、5年的兒子買樓結婚。

我聽到搖頭嘆息,心諗咪傻啦,如果有幾千萬身家,?240萬俾仔女做首期買樓,負擔得起,買樓一啲都唔離地。上述呢個花光兩代人的錢去買樓的實例,真係堅離地。5年前佢若用同一方法用180萬俾兒仔做首期同樣離地。我有朋友做地產代理公司高層,話分行有個爸爸就係咁借到盡去俾仔女買樓,買700萬迷你單位俾咗首期,但最後財務公司無批二按,因為佢自己個單位業權不完整,結果就俾發展商殺咗30幾萬臨時訂金。我話借到咁盡去買,為乜?

在樓價貴時買樓,除了結婚等自用需要外,主要有兩種心態,第一覺得樓價唔會跌,而家唔買,一世都買唔到(我30歲時曾有此感覺)。第二是wingzero所講那種心態,想一注獨贏。

在樓價貴或超樓時買樓自住,買完升咗又唔會沽,只係為發展商打工,一打就20、30年,亦無餘力去做其他投資,到退休時有間自住樓,的確解決了住的問題,但無多餘儲蓄,就要靠強積金那雞碎咁多了,理財為未來,呢啲事情後生仔都要諗。重注買樓,就係一注獨贏,賭20、30年後的結局,而家唔好咁快下定論。

如果只想退休後有個地方住,去中山買間樓,100幾萬有交易,雖然已經升咗好多。其餘的錢,就不斷去儲可以長線有收益的股票,係最易做的方法。

投資好辛苦,要用腦,唔好信曬人(包括我在內)。每一種投資,都有替代投資,要明白自己目標是短線、中線,抑或長線,特別是大碼長線交易,要絕對絕對小心,唔好買貴嘢,如今貴嘢連升咁多年的情況,真係幾十年未見,主要係超低息環璄做成,要諗會唔會一、二十年都係咁樣。

陸羽仁
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