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2017年8月9日 星期三

置業安居 - 曾淵滄 2017年8月9日

置業安居 - 曾淵滄 2017年8月9日


【置業安居】放寬分租 降小單位需求 (曾淵滄)

過去一個月,樓市沉靜很多,原因是新盤供應幾乎暫停,新特首林鄭月娥新官上任,地產商都在等待她上任後將推出的房屋政策,還有,今年上半年地產商積極推盤,也賣了不少貨源,買樓者也出現了像中原地產施永青所說的「食滯著」。

現在,沒有新盤的樓市是靜默的

,二手盤一池死水,過去數年,賣掉自住物業的人都後悔了,因此,已經沒有多少自住物業的業主敢放盤,同時,二手盤買家得不到一手盤地產商的額外貸款,根本也買不起,多少人有能力拿出金融管理局規定的首期付款?

房屋供應 難言足夠
未來新盤的可能供應已經增加至9.8萬個單位,供應增加的原因之一當然是因為地產商暫停賣樓,而新的供應沒有停止。

9.8萬個單位不多也不少,另一個重要的數據是公屋、居屋的供應,公屋、居屋增加也會減少私樓的需求,假設公屋、居屋的供應與私樓差不多,那就多說,未來3年至5年的總供應量應該是20單位左右。

香港人口每年大約增加5萬人,假設每3人住一個單位,那麼每年需要16,667個單位才能滿足人口的增加,因此,20萬個單位可以滿足人口增加所帶來的需求高達12年,可以說是很充足的,那麼,為甚麼我們會不斷地感到房屋供應不夠?

理由是1個人住的單位與2個人住的單位的需求在增加中,所謂假設3個住一個單位只是平均數,事實是香港有一半的房屋只住1個人或2個人,那些單位面積只有100多平方呎的樓能住多少人?至多是2人。展望未來,因為不結婚及離婚的人愈來愈多,愈來愈多的房屋就只住1個人。因此,我們在現階段也難以判斷未來3至5年的房屋供應是否足夠。

不過,如果林鄭月娥改變公屋、居屋的政策,要增加供應讓1人及2人家庭有地方住是可能的。

改變政策 需求自降
長期以來,我們都認為公屋、居屋得到政府津貼,因此不應該讓公屋、居屋的居民分租他們的公屋、居屋因為子女長大搬走,只剩下1個人,2個人居住,有空房子出租。目前的政策是公屋完全不能分租,居屋要補了地價後才可以分租。如果政府改變政策,放寬分租條例,讓沒有補地價的居屋及公屋也可以分租,就可以解決大量1人及2人家庭的居住問題,使到這些人買樓的需求暫緩。

如此一來,小單位的需求會大大的減少。實際上,地產商已經聞到這項新政策推出的可能性,正在修改新樓的建築藍圖,大量減少小單位而增加大單位,想買樓的人也應該多留意林鄭月娥的新房屋政策。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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