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2017年8月9日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2017年8月9日

趣遊樓市 - 脫苦海 2017年8月9日


【趣遊樓市】一百年前的炒地理論(脫苦海)

有讀者來問,自己有一盤零售生意,想在附近買工廈單位做貨倉,但經紀卻說樓價見頂不宜去買。影響樓價有很多因素,加息、擴表、資金外流是其中因素,但最終決定樓價的,是地租(Economic Rent),是指土地之上的生產,能夠帶來的額外收益,而地主得到地

租,並不是因為在生產過程中貢獻出任何力量,而是單純因為他擁有土地的獨佔權力,簡單地講,就是所謂的「地產霸權」。

很少人知道原來近年升得最少的物業種類,居然是住宅物業,反而工廈的升幅是最高的:



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香港物業售價指數更多

那麼大家認為工廈的租金收入升幅又是否最高呢?答案原來寫字樓:



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要解除這個現象,其實都可以用地租理論,因為工廈以前的用途只是製造業,但近年由於活化工廈政策,不少工廈擴充了商貿的用途,這一轉變的相對地租升幅,當然是高於寫字樓仍然是寫字樓。至於住宅樓價和租金均跑輸大市,主要原因是香港人的薪金收入已長年跑輸經濟活動,反映出來是住宅升得比其他用途物業小。

數年前流行的「地產霸權」說法,其實是源自於美國社會運動家亨利.喬治(Henry George)所著的《進步與貧窮》(Progress and Poverty, 1879),當中Book VII Chapter I (The Injustice of Private Property in Land)講述,只有勞力及生產的獲利是公義的,從土地(land)獲得的地租(economic rent)並非其持有者的努力得來,而是社會進步及環境改善等外部原因,所以社會就有權把此等增值收歸公有。

當然,社會運動家看到應該向受益於土地增值的人徵稅,但其他人卻看到在土地產出低時購買土地,到地租增加時就可以享受到土地增值的好處,其實就是解釋了樓價為甚麼會上升。

所以,1997-2003年之間的樓市大跌,除了因為供應太多之外,更重要的原因是香港在那幾年經濟轉型失敗,大批人收入大減,大批企業無法賺錢甚至倒閉,香港的地租在數年內大跌,另外再加累積跌勢所引發的理性預期調整,合起來才有這樣的跌幅。

所以,從宏觀地看未來的樓市,其中要考慮的是香港經濟能否進一步轉型,由現時的金融地產旅遊,作進一步的轉,說穿了就是能否配合到國家一帶一路和大灣區的策略,而現時被人目為「大白象工程」的港珠澳大橋、廣深廣高鐵,以及機場第三跑道,又能否因而為香港創造價值。

當然,說到這裏,不同的人又會有不同的看法,例如有些人認為基建效益遞減,將會成為香港的負累,若果是真的話,就要看淡香港的經濟和樓市,大家又有何想法呢?

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