出現納米樓的另類解讀
出現納米樓的另類解讀
早前，本欄已談及過納米樓的問題。當時，我的解讀是：出現納米樓的原因，是樓宇的呎價過高，普通人已負擔不起，地產商唯有將貨就價，縮小每個單位的面積，令建出來的單位可以為更多的人買得起。多人買得起，地產商才有機會賣得更好的價錢。當時，我還引申推
論，認為香港人的居住環境會因納米樓的出現，而變得愈來愈差，因為戶均的居住的面積會比以前減少。
我得承認，我以上的推論，完全是想當然的，我並沒有經手賣過納米樓，亦沒有接觸過納米樓的買家，從他們身上直接了解他們的居住狀況。最近我有機會接觸到一些前綫工作的同事，他們的觀察卻與我不一樣。
他們認為，納米樓的出現，不宜理解為香港居住環境的惡化；因為現在買納米樓的人，並非打算一家大細都搬進去住，而更多的是只有一個人住。這類人以前只能與家人一起住，現在卻可以獨立住一個單位，有更多的私人空間，他們的居住環境是在改善，不是在惡化。
這類人包括：(i)年逾三十；且不肯定自己是否會結婚的人士；(ii)離了婚的單身人士；(iii)家境富裕的年輕人等。回想我們年輕的時候，單身未結婚的時代，只能睡帆布床，做廳長，如今有得買納米樓，實在大有改善。
除了單身人士外，亦有些年輕的夫婦，由於根本不打算生孩子，所以可以接受一些一房或廳房合一的單位，導致納米樓可以不斷有新的需求。據統計處的數字，現時香港家庭的戶均人數只有2.8人。這還是連同一些早前結婚，孩子較多的家庭一起統計出來的。如果只算新結婚的家庭，戶均人數可能更少。這亦造成納米樓好銷的原因。
此外，由於戶均人數不斷減少，亦會導致政府對房屋需求的預算出現低估。以至近年新建的單位雖見有所增加，但買樓的需求卻未見紓緩。原因是同樣有兩萬個單位落成，以前可住八萬人，現在可能只能住六萬人，還有兩萬人得繼續在市場上搵樓住。
納米樓的面積雖然細，但由於遷入去住的人口不多，以至整體的人均居住面積不見得會比以前少。此外，香港現時亦不是只建納米樓，不建其他大一點的單位。因此，港人整體的居住環境並不見得在惡化。
另一方面，即使近年香港人居住狀況真的沒有以前改善得快，責任亦不是全在業界，政府的責任應該更大。
據前綫的同事反映，自從政府一再收緊房屋政策後，辣招已令二手市場陷入半停頓狀態。除了首次置業者外，其他的買家都成了懲罰的對象，都要繳交各式各樣的印花稅。在這種情況下，小業主很難賣出自己的單位套現。導致地產商興建出來的單位中，細單位的銷情遠比中大型的單位理想。地產商才逐步增加納米樓的供應。地產商是做生意的，哪種樓宇好銷，自然會建多些來應市。
林鄭月娥上任後，有意鼓勵小業主換樓去改善生活，打算讓人買入新樓後，只要能在一年內賣出原有的單位，也可以退還多付了的二次置業印花稅。這樣換樓人士一定會方便一些，可惜這項改革因有人從中作梗，而沒法在立法會休假前通過。希望下次開會的時候，議案可以順利獲通過。這樣市場就會平衡一些，非納米樓的交易也可以追上來。
施永青 am730C觀點 舊文
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