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2017年8月7日 星期一

施永青 am730C觀點 2017年8月7日



施永青 am730C觀點 2017年8月7日


樓價脫節 買家何來


樓價脫節 買家何來
香港的樓價多年來一直被說成已與用家的購買力脫節;如果真是這樣,那何來這麼多的買家?還經常地把新盤搶購一空,難道他們是不用付錢的嗎?

有人說,他們不是真正的用家,而只是炒家,樓價是給炒家的資金扭曲了。為此,政府向短期轉讓的行為徵收額外印花稅,令炒家幾乎絕跡。

然而,樓價依然升個不停,於是又有人說,這是外來買家與非首置者仍繼續買樓所造成。為此政府又推出買家印花稅與非首置的印花稅,令這類交投大幅減少。但樓市的升勢卻依然抑壓不住。

有人認為,現時入市的人,雖然在法律上屬首次置業,但不一定是用家,他們只是利用家庭中未有樓的人的首置身份來避繳印花稅罷了。不過,政府對此已無計可施,因為要確定買家是否用家並不容易;買家只需派個別家庭成員間中去住一會,就可說成是買樓自用。況且,在自由社會,政府很難進一步深究。

再者,香港的私人住宅的空置率只有3.8%,使用效率高過世上絕大部分地方。很明顯,香港的房屋問題絕非使用效益低,而是供應不足。政府應對症下藥,而不是勞師動眾去根查買家自用至甚麼水平。

現實是:香港的家庭住戶有2,522,900個,但今明兩年的私人住宅落成量,分別只有17,120個與19,530個。年供應量皆不足家庭住戶總數的1%。這即是說,每年只需要有1%左右的家庭新踏入置業的階梯,就足以消耗盡這些新的供應,並把樓價維持在現有水平。若新踏入買樓資格的人有多過1%,就有機會把樓價推高。

坊間常有人做民意調查,問是否覺得樓價太貴,當然不會有人覺得平。民調又會問市民近來是否有買樓打算,說「有」的比例亦不會高。但這不一定代表樓價已與購買力脫節,新樓會賣不出去。原因是新樓宇的供應太少,根本不需要這麼多的人想買樓,兼且買得起,已可以把供應消化。

現實是香港有三成人住公屋,五成多一點的人有自置居所,而餘下的一成多不到兩成的家庭中,亦有一半在輪候公屋。因此,真正需要置業的人可能不足一成。由此可見,要看新樓的市況,根本不宜作全民性的意見調查,有針對性地了解這一成人的取態才有意義。否則只會得出錯誤的結論。

香港今年的加薪幅度雖然不高,但統計處的數字卻顯示,月入超過十萬元的家庭卻比去年增加了18%;相反,月入低過一萬元的家庭卻只減少了6.4%。這顯示,愈是高收入的人,愈有機會增加收入;但低收入的人卻相對停滯不前。只是這批低收入的人士,原先就不是私人市場的潛在買家,所以他們即使收入增長緩慢,對樓市也影響不大。

據前線的同事反映,香港仍不乏來自各階層的買家。他們就遇過一對夫婦,男的做地盤,女的做酒樓,一樣可以買樓。我也有朋友,男的揸的士,女的在投注站工作,一樣自置物業。只是香港有些年輕人覺得這樣做等同做「樓奴」,他們寧願等政府為他們出政策更上算。但香港是自由社會,容許有人選擇做「樓奴」,而他們的購買力,一樣對樓價有支持作用。

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