施永青 am730C觀點 2017年8月7日
樓價脫節 買家何來
樓價脫節 買家何來
香港的樓價多年來一直被說成已與用家的購買力脫節；如果真是這樣，那何來這麼多的買家？還經常地把新盤搶購一空，難道他們是不用付錢的嗎？
有人說，他們不是真正的用家，而只是炒家，樓價是給炒家的資金扭曲了。為此，政府向短期轉讓的行為徵收額外印花稅，令炒家幾乎絕跡。
然而，樓價依然升個不停，於是又有人說，這是外來買家與非首置者仍繼續買樓所造成。為此政府又推出買家印花稅與非首置的印花稅，令這類交投大幅減少。但樓市的升勢卻依然抑壓不住。
有人認為，現時入市的人，雖然在法律上屬首次置業，但不一定是用家，他們只是利用家庭中未有樓的人的首置身份來避繳印花稅罷了。不過，政府對此已無計可施，因為要確定買家是否用家並不容易；買家只需派個別家庭成員間中去住一會，就可說成是買樓自用。況且，在自由社會，政府很難進一步深究。
再者，香港的私人住宅的空置率只有3.8%，使用效率高過世上絕大部分地方。很明顯，香港的房屋問題絕非使用效益低，而是供應不足。政府應對症下藥，而不是勞師動眾去根查買家自用至甚麼水平。
現實是：香港的家庭住戶有2,522,900個，但今明兩年的私人住宅落成量，分別只有17,120個與19,530個。年供應量皆不足家庭住戶總數的1%。這即是說，每年只需要有1%左右的家庭新踏入置業的階梯，就足以消耗盡這些新的供應，並把樓價維持在現有水平。若新踏入買樓資格的人有多過1%，就有機會把樓價推高。
坊間常有人做民意調查，問是否覺得樓價太貴，當然不會有人覺得平。民調又會問市民近來是否有買樓打算，說「有」的比例亦不會高。但這不一定代表樓價已與購買力脫節，新樓會賣不出去。原因是新樓宇的供應太少，根本不需要這麼多的人想買樓，兼且買得起，已可以把供應消化。
現實是香港有三成人住公屋，五成多一點的人有自置居所，而餘下的一成多不到兩成的家庭中，亦有一半在輪候公屋。因此，真正需要置業的人可能不足一成。由此可見，要看新樓的市況，根本不宜作全民性的意見調查，有針對性地了解這一成人的取態才有意義。否則只會得出錯誤的結論。
香港今年的加薪幅度雖然不高，但統計處的數字卻顯示，月入超過十萬元的家庭卻比去年增加了18%；相反，月入低過一萬元的家庭卻只減少了6.4%。這顯示，愈是高收入的人，愈有機會增加收入；但低收入的人卻相對停滯不前。只是這批低收入的人士，原先就不是私人市場的潛在買家，所以他們即使收入增長緩慢，對樓市也影響不大。
據前線的同事反映，香港仍不乏來自各階層的買家。他們就遇過一對夫婦，男的做地盤，女的做酒樓，一樣可以買樓。我也有朋友，男的揸的士，女的在投注站工作，一樣自置物業。只是香港有些年輕人覺得這樣做等同做「樓奴」，他們寧願等政府為他們出政策更上算。但香港是自由社會，容許有人選擇做「樓奴」，而他們的購買力，一樣對樓價有支持作用。
施永青 am730C觀點 舊文
來源 source: http://www.am730.com.hk