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2017年10月11日 星期三

施永青 am730C觀點 2017年10月11日

施永青 am730C觀點 2017年10月11日


港人首置用地的佔比應多少


港人首置用地的佔比應多少
有消息指,特首林鄭月娥會在首份施政報告中詳細闡釋港人首置上車盤的方案,不少港人對此都懷有期盼。不過,亦有消息說,在開始階段,這些港人首次上車的供應量只在每年3,000個水平,比例明顯偏低,好不叫人失望。

我素來都支持市場經濟,

反對政府過度涉足;但在香港的房地產市場,由於土地的批租權在政府手裏,政府根本無法置身事外。因此,我要求政府應制訂港人首置用地佔整體土地供應的若幹比例,並不能視作要求政府幹預市場。我只是為協助政府做好本身要做的工作提供一些意見吧了。

現時香港私人住宅市場的樓價已嚴重受到投資因素與貨幣因素扭曲,一般市民已很難負擔得起,以至即使再增加供應,對解決民生問題都幫助有限。政府打算推港人首置上車盤的原因,就是因為已察覺到私人市場在解決民生問題上已經失效。

如果政府手上已有大量熟地可同時提供多方面的需要,我當然贊成同時大量增加私人住宅用地與港人首置用地,然後由市場來決定這樣水平的供應是否足夠。供應太多了,地產商自然會拒投;如果還有利可圖,甲地產商不投,還有乙、丙等其他地產商會投。現時社會上資金充裕,有錢賺的生意不愁沒有人來做。香港的地產商不投,還有大陸的與其他地方的地產商來投。香港的地價這麼高,地產商若發現利潤不吸引,最簡單的方法,就是在投地的時候,出少一點地價。這裏的調節空間還很多。

只可惜,現時政府手上可即時拿出來供發展的土地實在有限,如果要提供新的港人首置上車盤,沒法不削減其他住宅用途的土地供應。公屋在民生上有很大的逼切性,所以不可能再去削減,唯一可以削減的,就是私人住宅用地。

削減私人住宅用地的主要影響會有以下幾個方面,但基本上是社會可以承擔得起的。

(一)政府的整體賣地收入會減少;但政府連年的財政皆有盈餘,賣地收入少一些,不致於會出大問題。

(二)投資的資金會少了出路,但可轉投其他市場,如股票、債券、商品期貨等。這會比集中投在房地產市場更少風險。

(三)地產商在私人市場的發展項目會減少,但他們可以去發展港人首置上車盤,一樣可以有錢賺,只是沒有以前那麼暴利吧了。社會沒有責任一定要讓地產商賺到暴利。

(四)私人市場的樓價會因供應不足而進一步上升;但由於私人市場的供應早已失去解決民生問題的能力,而首置者政府已另有政策照顧,所以再升也不影響民生。

考慮到以上因素之後,我認為政府完全有條件,把原先打算撥給私人住宅發展的土地中的一半拿作港人首置上車盤。這樣,每年就有一萬個左右的上車盤供應,而非只有三千個。沒有足夠的數量,根本不足以在實質上解決社會問題。林鄭既然把解決年輕人的置業問題視作施政的主要內容,就得拿出誠意,不應只是拿3,000個聊備一格,擺個姿勢就算了。

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