置業安居 - 曾淵滄 2018年2月27日
【置業安居】恒地合理價買啟德地 （曾淵滄）
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近一段日子，海南航空不斷傳出資金周轉出了問題， 結果， 上周二， 海航旗下的香港國際建設（00687）公布以159.59億元，出售兩幅啟德地皮予恒基地產（00012），買賣協議也迅速於隔天正式完成。
這兩幅土地，是海航於2016年11月及12月，於官地投標時投中的，作價分別為54.12億元及88.37億元，合共142.5億元。換言之，海航在這一次的土地出售過程，帳面上仍有14億元的「利潤」。當然，真正的利潤是不是有14億元是個疑問，因這兩幅地於2016年中標的，目前已施工中，也許是在打地基，而恒地付的價是包括了這些已開工的工程費用。
市區土地供不應求
無論如何，市場依然認為，恒地是出高價買入這兩幅土地，理由之一是海航正缺錢，恒地有理由壓價買地；理由之二是當年海航中標時，中標價曾經令市場震驚，認為是天價。在海航中標前，啟德土地的中標價呎價只有數千元，而海航則是一連兩次以呎價1.35萬元以上的價格中標。
恒地是不是出高價收購這兩幅土地？我認為不是。恒地主席李兆基是很精明的地產商，善於精打細算，而且很有耐性，看看恒地在過去許多年購舊樓的成績，與業主鬥耐性而最終成功。明顯地，盡管海南航空缺錢，但是，手上這幾幅啟德地，依然是多家地產商想爭取的。恒地是在競爭之下才取得這兩幅土地。畢竟，啟德在九龍市區，市區土地的確是供不應求，明年開通的沙中也有一個站在啟德。
因此，可以說當年海航獨具慧眼，敢於出一個令市場吃驚的高價投標，經過海航的「突破」之後，啟德再無呎價低於1萬元的土地成功申請，2016年12月，嘉華國際（00173）趁海航暫停投地之際，以呎價1.02萬元中標啟德的另一幅土地，2018年1月，九龍邊緣的安達臣前石礦場土地招標，華懋以呎價1.2萬元中標，安達臣前石礦場的位置遠差於啟德，中標呎價已達1.2萬元，下一回啟德如果再有土地招標，中標呎價估計會超過1.5萬元。
餓地多年推升價格
過去，香港就只有數家大地產商，在土地招標時的競爭不大。現在，香港地產商要面對財力也十分雄厚的內地地產商的競爭，不出高價就根本買不到地，沒有土地就不能再當地產商了，投中安達臣前石礦場的華懋，就已經在過去4年沒有成功中標買地，呎價1.2萬元就是「餓地」4年的結果。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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