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2018年2月27日 星期二

施永青 am730C觀點 2018年2月27日

施永青 am730C觀點 2018年2月27日


樓市往何處去?


樓市往何處去?
近期股市比較波動,港股的單日跌幅,若純以恒生指數的點數計,曾創歷史紀錄。市場曾一度人心惶惶,連樓市的投資者也開始憂慮,樓價會否因此而受拖累。

我個人亦不得不同意,若果美國股市真的崩盤,全球的投資氣氛無可避免亦會受影響。現時本港的樓市可謂是投資主導,

而不是建基於用家購買力的提升。在這種情況下,若是投資情緒出現逆轉,樓市亦難免會受拖累。

最穩妥的樓市,應得力於用家的購買力的提升。香港大部分人對自己的居住環境都不太滿意,只要有足夠的購買力,誰都想透過置換居所,去改善自己的居住環境,需求可以源源不絕。在這種情況下,即使股市出現波動,亦阻擋不了用家入市的剛性需求。

問題是香港的樓價已愈來愈與用家的購買力脫節,市面上能負擔得起今天這樣高樓價的人已愈來愈少。之所以仍有資金不斷入市,全因為後市仍被不少人看好,認為現價買入仍有機會賺錢。不過,一旦投資氣氛逆轉,資金就會流走,樓價就會失去原先的支持力。從這個角度來看,香港現時的樓價,基礎並不鞏固。

然而,基礎不穩亦不代表立即會倒。原因是近年影響我們這個世界的資產價格的主導因素,已不再是新增的GDP有多少,而是固有的資產積累會在配置上出現怎樣的變化。在已發展的地區,即使GDP沒有實質的增長,只要擁有資產的人對地產投資有多一些偏好,願意在自己的資產組合中,地產所佔的比例多一些,一樣可以繼續推動樓價進一步上升,而完全不理會樓價是否已與一般人的購買力脫節。這是造成近年香港樓價長升長有的主要原因。

再者,香港不但自己內部有財富積累,內地財富積累的速度比香港還要快。而這批率先富起來的內地人,對投資香港房地產都有很重的偏好,導致資金依然源源不絕地流向房地產市場。

不過,美國股市已連續上升了將近十年,已有位高勢危的跡象。故此有人擔憂,本港的投資市場最終會被美股拖累。但我認為出現這種情況的機會很微,起碼不會這麼快,這和特朗普的取態很有關係。

特朗普上任一周年的時候,他拿不出一份像樣的成績表,唯一還可以吹一下的,就是美國的股市屢創歷史新高。他應該不想看到他上位後第二年股市就崩盤。況且,他剛推出減稅政策,股市繼續上升,才能證明他的減稅政策是成功的。

此外,聯儲局已開始縮表,流入債券市場的資金會減少。今後,企業要想在債券市場融資會比以前困難。為了保障企業不會出現資金鍊的壓力,美國必須為企業提供更多的股權融資的途徑,那就需要有一個興旺的股票市場。以利需要資金的企業可以透過上市,或發新股的方式籌集資金。股市愈升,PE比例就會愈高,這才有利於企業籌集資金。美國總統權力很大,當他不想看到美國的經濟會被股市拖累的時候,股市向好的機會應大過崩盤的機會。因此,我認為本港的樓市在短期裏不似會被美股拖累。

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